属于业主还是开发商？全国首例车库权属案争议不断(2)

2019-04-17 09:07来源：法制日报浏览：次手机版

　　判决后,星汉公司当庭称:“坚决上诉!”
　　此案当年的审判长、鼓楼区法院现任党组副书记、副院长盛皓,在判决后向媒体详细解释了判决的两个事实依据:
　　一是南京市规划局规定,开发商按0.2车位/户标准建车库,这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。“既然建成后的车库作为公配设施,是建筑物的辅助设施,就应交付建筑物的所有人共同使用。”
　　二是小区实有土地使用面积为7697.60平方米,分摊面积也是7697.60平方米,证明小区土地面积已全部分摊到全体业主。“小区的土地使用权为小区业主享有,开发商不再享有小区的土地使用权,因此也不能享有土地上建筑的所有权和支配权。”
　　由于当时国家没有出台系统的建筑物区分所有权的法律,判决依据的是1998年9月29日由江苏省物价局、省建委制定,经江苏省政府同意后印发的《江苏省商品房价格管理规定》。这项规定第十四条列举了价格构成的9项成本构成,分别是:土地征用(出让)及拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费、管理费用、销售费用、财务费用和公共设施专项维修资金。最后强调,“本款1至9项所列费用,必须严格按照经批准的规定设计方案实际发生的项目执行。未经省价格部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更”。
　　发回重审十一年后改判
　　超规划车库属业主共有
　　随着房地产市场持续升温,每隔一段时间,“车库之争”网文就会被网民在一些微信公众号转发,并持续发酵。
　　2016年4月8日,鼓楼区法院在官微上就“车库之争”发表声明称,“微信公众号上提到的判决内容,是并未生效的一审判决,此案应以生效判决为准”。
　　此时,很多网民才知道,“车库之争”一审宣判后,星汉公司提起了上诉,南京市中院裁定“撤销原判,发回重审”。鼓楼区法院就“车库之争”作出了新的判决。
　　在中国裁判文书网站上,《法制日报》记者找到了“车库之争”的判决书,文号为(2013)鼓民初字第1656号。时间是2014年9月18日。
　　判决书显示,业委会起诉的理由,和此前没有多大变化。星汉公司的辩称,多了一个新的内容:根据物权法第七十四条第二款规定,建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者是出租等方式约定。“业委会并未提供其与星汉公司约定取得地下车库的证据,故其对地下车库不享有权利。”
　　鼓楼区法院作出判决:星汉公司于本判决生效起10日内给付业委会车库出售款50万元,驳回业委会的其他诉讼请求。
　　《法制日报》记者梳理判决书得知,法院裁判的依据有两点:
　　一是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年3月23日发布,以下简称《解释》)。《解释》第六条规定,建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,归业主共有。“星汉花园规划核准车库数量为36个,实际建设59个,故超规划建设的23个车库应属业主共有。”
　　二是《南京市商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》(2004年12月15日制定,以下简称《规定》)。《规定》第六条要求,规划核准的车库中,应有不低于15%的车库为业主保留。“星汉花园业主实际有权取得的车库为29个。星汉公司已交付了24个车库,尚应向业委会移交5个车库。因车库已实际出售,星汉公司应支付对应的出售价款50万元。”
　　一审宣判后,双方均未上诉。
　　第二次判决适用法律存疑

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