属于业主还是开发商？全国首例车库权属案争议不断

制图/高岳

　　停车难,停车贵,一直是困扰城市居民的老大难问题。小区地下车库的产权到底是属于全体业主,还是属于开发商?　
　　近日,一篇《你还在买车库吗?法院都判决了:业主应免费使用,开发商无权售卖》(以下简称“车库之争”网文)的文章,再次在微信朋友圈刷屏。
　　这篇文章讲述的是江苏省南京市鼓楼区人民法院2003年审理的星汉城市花园业主委员会(以下简称业委会)与江苏星汉置业有限公司(以下简称星汉公司)车库纠纷一案(以下简称“车库之争”)。此案一审业委会胜诉后,被媒体冠以“全国首例”,因此社会关注度极高,且不时被网民拎出来,多次引发社会热议。13年后,鼓楼区法院发布声明“辟谣”,网民才得知,2003年法院一审宣判后,星汉公司不服提起上诉。南京市中级人民法院审理后认为,原审查明事实不清,裁定“撤销原判,发回重审”。
　　有知情人告诉《法制日报》记者,南京市中院发回重审后,鼓楼区法院长达11年没有下文。直到2014年,鼓楼区法院才经过审理,改变2003年的判决结果。
　　“同一案情、同一当事人、同一个法院,判出的两个结果却大相径庭,一直饱受法学专家的质疑。而物权法实施前后的法律适用,也因此成为公众热议的焦点。”这名知情人对《法制日报》记者说。
　　地下车库权属纷争激烈
　　一审判归全体业主所有
　　星汉城市花园小区(以下简称星汉花园)位于南京市鼓楼区。
　　小区业主徐女士告诉《法制日报》记者,1998年星汉公司报建后,开始建设星汉花园,2003年前就已竣工交付。“在南京,星汉花园是成立业委会比较早的。”
　　据业委会一位陈姓委员介绍,星汉花园规划了36个地下车库,但实际上建设了59个。星汉公司在业委会不知情的情况下,以8万元的单价卖掉了其中37个,余下的22个也被物业公司租了出去。
　　业委会得知后,派人找星汉公司协商,要求将车库归还给业主。
　　据业委会一位不愿透露姓名的人士回忆,当时星汉公司的经理称,车库是公司花钱建的,凭什么要给业主,全国没有这样的先例。
　　多次协商无果后,业委会于2003年6月19日,一纸诉状将星汉公司起诉到了鼓楼区法院。
　　2003年11月12日,鼓楼区法院进行公开开庭审理。
　　庭审中,业委会代理律师陈述的理由是:小区地下车库是小区配套公用设施,应当无偿地交给业主使用,星汉公司作为开发商,没有车库的所有权,因此也无权出售。
　　星汉公司则强调,公司在出售房屋时,并没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上。“车库是公司投资近300万元建成的,当然拥有车库的产权,出售车库并没有错。”
　　最后,法院当庭宣判:地下停车库归全体业主所有,星汉公司应向业委会移交全部地下车库。
　　一名业主算了一笔账,当时南京拥有面积1万平方米以上的小区有200多个,每个小区有60个左右的车库,均价都在10万元左右。“如果按判决返还给业主,开发商至少要退出10亿元以上。如果将1万平方米以下的小区都算进去,数额更为巨大。”