一不小心误买了＂凶宅＂ 买房者能否以此作索赔理由?(2)
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张力表示,对于传统民俗,并不需要直接的法律规定。“买房人或者承租人在意房屋是否是‘凶宅’,那么这一信息便对于房屋交换价值的形成至关重要。” “房屋的居住感受非常重要。”张力强调,按照一般的善良风俗理解,买受人在知晓房屋是凶宅的情况下,他的居住质量会严重下降。这种下降不只针对于某一特定居住人,而是对于社会上大多数人而言都存在的。因此,“凶宅”这种属于房屋的“不吉利”的经历,就会成为房屋广义上的“质量瑕疵”,既影响居住感受也影响房屋将来的交换价值。 李显冬表示,尽管“凶宅”不影响使用,但由于“凶宅”的特殊性质,在正常交易情形下购房者通常不愿购买,若是一时不查购入“凶宅”,大多数人都不愿意继续居住,继而易与原房主或中介产生纠纷。 如果购房者、租房者确实是在不知情的情况下购买或是承租了“凶宅”,该怎么办呢?根据《合同法》第五十四条第二款的规定,一方采用欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下订立合同,受损害一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该合同。“根据具体情况,受损害方在要求退房之外,还可以申请退房之后重新找房等情况面临的损失、差价、原房款利息等赔偿。”张力认为。 “需要注意的是,请求撤销合同应当在知道或者应当知道房屋是‘凶宅’之日起的一年内向法院提起诉讼,否则这一权利将会丧失。”北京市中闻律师事务所律师董娟补充道,“若选择继续居住,也可以重新协商,要求对方适当地降价,或予以部分赔偿。” 若租客非正常死亡导致房屋交易困难或贬值,房主是否有权索赔?“若是独居租客因故意或者过失导致非正常死亡,比如自杀、自焚、触电等,由于其他未共同居住的家属对此不存在法律上的注意义务,所以出租者无法向其家属索赔。”董娟表示,在租客与家属共同居住的情况下,如果有人未能尽到合理的注意义务,导致其他人发生了非正常死亡的意外事件,如在床上吸烟、使用燃气灶等造成了火灾、爆炸,出租者有权要求其对房产价值的贬损承担损害赔偿责任。 此外,李显冬还认为,房主可根据具体租赁关系,向租户的单位请求民事损害赔偿。 2010年,程某将房屋出租给某公司,租赁期间,该公司员工在房屋内自杀身亡,在当地造成很大影响。程某认为此事使房屋成为“凶宅”,导致无法出租,也难以转让,便起诉要求该公司赔偿损失8万元。在该案中,法院认为房屋的市场价格往往由建筑成本、交通条件、居住环境、人文环境等社会综合因素构成,而“趋吉避凶”的风俗习惯并不违反公序良俗,理应得到法律的尊重,事实上存在的此类房屋难以出租、转让的现状也说明其交换价值的贬损,故认定房屋价值因此受到损害。而由于程某未能提供证据证明房屋受损的数额,故综合判定该公司赔偿程某损失3万元。 出租者与中介机构是否有告知义务? 记者经过梳理发现,目前与“凶宅”相关的维权案件中,一般会出现:合同有效、合同有效但被告赔偿、合同无效、可撤销合同等不同情况。 根据法律规定,订立房屋买卖合同时,卖房者与中介机构应当向购房者披露的信息,不仅包括房屋的权属登记情况,有无共有人,有无查封、抵押等情况;还包括可能对购房者的情感与精神享受产生影响,或是对房产的交易价值产生影响的信息,比如是否属于“凶宅”,周边有无恶邻、辐射物体、重大污染等。 “在房屋买卖过程中,卖房者如果没有向购房者披露提供的房屋是‘凶宅’,购房者在购买之后才得知这一情况,进而产生了恐惧等心理压迫,影响房屋的正常使用,则卖房者就存在隐瞒事实、违背诚实信用的欺诈行为,同时也违反了出卖物的瑕疵担保责任。”董娟解释。 |
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