房屋租金一定能减免吗?专业人士:减免租金并非房东义务(2)

2020-02-25 15:39来源：正义网浏览：次手机版

　　面对网上各方对减免房租发出的倡议,让李女士这样背负贷款与生活重压的房东左右为难。
　　然而,对租金减免的探讨,并未止步于社会舆论场。
　　2月10日,浙江省高级人民法院发布《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》,其中规定,租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同,如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致,可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金,合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的,一般不予支持。
　　无独有偶。2月14日,内蒙古自治区高级人民法院也发布了《关于审理涉新冠肺炎疫情民商事案件相关问题的指引》,明确民营企业因延期复工在疫情期间因租赁房屋产生的费用,确实无法支付的,可通过延长租期、减免租金的方式组织双方当事人协商解决,一般不宜以解除合同的方式解决。
　　其实早在2003年“非典”疫情时期,最高人民法院在《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中,就明确提出:由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。
　　“这向社会宣告了司法审判背后的理念。其实这个理念并不是仅存在于司法审判中,在生活中,也可以去指导房东与租户之间的利益协调。或者说,在这个时期,后者的作用更为凸显。”在北京盈科(天津)律师事务所律师张正鑫看来,在司法审判中,能否减免?减免多少?根据意见并不会得出一个准确的判断。需要在审判中,根据证据的出示以及法官的自由裁判来确定。
　　“在租户与房东就房租减免事项进行沟通时,一定要避免道德绑架。不论是基于不可抗力,还是各地政府推出的减免措施,其出发点都是为了‘经济社会’中的利益平衡。”张正鑫表示,基于此判断,可以说,减免租金的不确定还是很大的。
　　为了更好地印证这个“不确定性”,记者查询了“非典”时期的裁判案例。在支持经营性用房租户减免租金请求的判决中,依据的理由并不统一,有“不可抗力”“情事变更”“公平原则”等不同的依据;同时,减免租金的幅度也不尽相同:有部分减免、半数减免,也有全部减免;与此同时,也有判决指出,停业属于正常的经营风险,不支持减免租金的请求。
　　“在大多数情况下,房屋租赁合同是可以履行的,损失也在双方均可承受范围之内。”根据律师执业经历,泰和泰(南京)律师事务所吾采灵坦言,实践中,确实有这样情况:有一些租户,看到减免租金的机会,就强硬地要求房东一定要减免租金;也有一些房东习惯“强势甲方”的视角,要求租户必须按期支付房租。“大家有权表达自己的诉求,但这样做,不一定可以得到法院的支持。”吾采灵说,困难时期,租赁合同双方应当互相体谅。
　　“站在合同约定以及法律规定的角度来看,房东没有义务一定要减免费用。因此,在沟通时一定要注意方式方法,比如,要及时通知或者提出协商方案,避免因道德绑架错失沟通机会。”张正鑫说。
　　执法机关要加强“二房东”监管
　　不久前,北京、深圳、上海等全国多地的蛋壳公寓房东及租户在各大社交网络进行曝光,吐槽蛋壳公寓利用“不可抗力”强制要求房东免租,却只对部分租客进行“定向免租”,双倍获取免租期内的收益。
　　自如也深陷舆论风波。在网络上,不少网友反映自如趁租户搬家不便“坐地起价”涨房租,但房源的房东收入并没有相应幅度的增加。与此同时,一大批中小型长租公寓“有样学样”,与蛋壳、自如对标的房东、租户“两面吃”行动也在悄然推进。

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