涉保障性住房纠纷多样骗购、违规交易等违约情形高发(3)

2019-04-24 09:44来源：正义网浏览：次手机版

　　针对违规转租牟利这一问题,高萍指出,公租房的保障属性决定了承租人只能限定于特定的受保障群众。公租房承租后,若由承租人自由选择转租对象,则可能出现次承租人不符合条件却实际占有使用公租房的情形,违反政策初衷,次承租人亦面临解除合同和腾退房屋的风险。
　　记者注意到,在前述胡某、杨某违规转租一案中,法院经审理后认为,因涉案房屋系公租房,禁止转租,转租致使合同目的无法实现,依法应予解除。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施。本案中,法院最终支持解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》;合同解除后,杨某应退还胡某剩余租期内的房屋租金及押金。
　　据北京一中院通报内容显示,拒不交纳租金的后果则是腾退房屋、补交租金、支付高额违约金。在芮某拒不交纳租金一案中,法院认为,芮某理应按合同约定及时履行交纳房屋租金的义务,其无故拖欠房屋租金的行为,已构成违约,故产权单位要求芮某支付欠付租金及违约金的诉请,于法有据,法院予以支持。双方约定的租赁期间已届满,芮某应当返还房屋并承担租赁合同到期后继续占有使用诉争房屋的费用。
　　“在公租房原承租人死亡之后,与承租人生前同住的继承人通常认为自己直接获得承租权,因而不会主动腾退房屋。但如果继承人不具有承租资格,那么继续占有公租房的行为就属于非法占有,承担被诉解除合同、腾退房屋的风险。”高萍说。前述案件中,根据合同约定,承租方刘某甲在租赁期间死亡,合同自行解除。租赁合同解除后,刘某乙未取得家庭住房保障资格,未与产权单位重新签订合同,在此情形下,刘某乙应予腾退房屋并支付房屋占用费。
　　高萍在新闻通报会上指出,为实现精准保障的目标,保障性住房均规定有一定的申请条件。申请人为获得保障性住房的申请资格,伪造假手续购买保障性住房的行为,损害了其他应受保障群众的合法权益,造成保障性住房分配的不公平。申请人也面临合同被认定无效进而腾退返还房屋的风险。而违规提前出售房屋的,无论是出卖方还是买受方都将承担相应的不利法律后果。在赵某违规提前出售经济适用房一案中,双方签订的房屋合同最终被法院认定为无效,买受方闻某要求赵某继续履行合同的诉求没有得到支持。“这是因为,经济适用住房产权的特性之一即体现为五年的限制交易期,买受人应遵守经济适用住房五年内不得出售的规定。在此期间内,买受人与第三人签订经济适用住房买卖合同并过户的行为违反了经济适用住房保障安居限制交易的政策宗旨,会损害社会公众的居住利益,因而被认定无效。第三人需要承担买卖合同因无效而无法继续履行的风险。”高萍强调说。
　　把保障性住房留给真正有需要的人
　　保障性住房关系到群众的切身利益和幸福指数。针对保障性住房目前存在的一些问题,有关部门该如何应对,为把保障性住房留给真正有需要的人,还需要作出哪些努力?有网友指出,在一些保障性住房小区,不时可以看到一些开着高档小车进出小区的住户,这种现象何时才能彻底终结?
　　北京一中院从司法实践的角度出发,提醒承租人、买受人和产权单位,必须遵守相关法律法规,依法依规诚信守约,以实现保障性住房保障安居的社会效果。对于广大受保障群众,北京一中院提示,要依约使用房屋,违规转租被严格禁止;及时交纳租金,拖欠租金将解除合同;自觉申报变化,资格不符主动腾退;提供真实资料,手续造假合同无效;遵守限制规则,提前交易将被认定无效。
　　在提示受保障群众诚实守信、依法依规依约处分保障性住房的同时,北京一中院也提示产权单位,应采取多种方式充分履行告知义务,明示相应违规违约行为的后果;应当尽到审慎的注意义务,对受保障群众提供的材料进行认真审核,逐条核对是否符合相应政策规定,切实做到应保尽保,避免不符合资格的申请人签订合同、受领房屋;产权单位应当本着平等自愿的原则,与受保障群众签订书面合同,在合同中明确双方的权利义务;公租房产权单位应当加强签约前后的全程动态管理,签约前进行信息备案,签约后通过入户走访等方式加强对签约人的日常管理,资格不符及时收房;同时,也要注意及时收缴租金,法定期间行使诉权。

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