析“共有产权”法律焦点问题：减少初次购房者压力(2)

　　“共有产权住房是将住房保障制度与市场机制有机结合的一种制度尝试。通过政府持有部分份额的方式进行让利，从而有效降低初次购房者的支付压力和还贷压力。”住建部委托中国社科院研究项目“共有产权住房研究”核心成员、中国社科院城市与竞争力研究中心研究员邹琳华告诉《法制日报》记者。

　　在邹琳华看来，相对于商品房，就共有产权住房而言，政府除了折价入股外，还存在一些隐形补贴，加上降低初次购房者的支付压力和还贷压力，“如果定价合理，一房难求或摇号申购都可能是常态”。

　　共有产权权益如何分

　　在浏览征求意见稿全文时，李亮对有的条款一眼就能够看明白，对有的条款则不是很明白。

　　比如，共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交申请，由代持机构回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。

　　根据征求意见稿，共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。购房人取得不动产权证满5年，也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。

　　对此，邹琳华的解释是，共有产权住房与商品房本质上并无不同。二者的主要差别在于，共有产权住房把商品房的折价部分明确为政府的“股份”，同时规范了5年后上市的退出机制。

　　也就是说，共有产权住房在5年后上市出售时，除了按约定份额上交部分收益，还应当按政府份额上交部分本金。

　　邹琳华举了一个例子，比如，共有产权房初始购房定价为70万元一套，而当时同等商品房市场参考价为100万元，共有产权房中政府份额确定为30%。5年后这套房子上市出售时，如果市场价上涨为200万元，则需要上交给政府的金额为：30万元(本金中的政府份额)+30万元(收益部分的30%)=60万元。

　　也就是说，5年之后，如果购房人想取得房子的全部产权，可以按照购买政府的份额，购买之后房子也由共有产权住房变成了商品住房。

　　孟强解释说，根据物权法的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。据此《北京市共有产权住房管理暂行办法》在事先就与购房人约定好了房屋的处分条件，即：共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，一般不允许转让房屋产权份额；共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。

　　孟强还提醒，在共有产权关系存续期间，根据物权法的规定，共有人可以按照约定管理共有的不动产或者动产。根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》的规定，政府虽然享有房屋的一部分产权，但并不直接使用房屋，而是将房屋全部面积均交给购房人使用，政府只是作为按份共有人保留其共有产权，并对购房人对房屋的使用和转让情况进行监督。

　　在孟强看来，《北京市共有产权住房管理暂行办法》也留意到了政府的法律风险，规定购房人、同住人违反购房合同约定，有擅自出售、赠与、出租、出借或超过份额担保等行为的，代持机构可以按照合同约定，要求其改正，并追究其违约责任。