物业官司该怎么打？法官建议业主强化证据意识

　　正义网北京8月3日电(见习记者 单鸽)业主是否能以物业提供服务不达标为由拒缴纳物业费?业主委员会的知情权有哪些?业主又该如何维权?北京市第一中级人民法院8月2日发布的《涉物业纠纷审判白皮书》,对以上问题进行了详细解答。 

　　业主是否能以服务不达标为由拒缴物业费?　

　　《涉物业纠纷审判白皮书》(以下简称白皮书)中的典型案例显示,在国投文化公司以欠付物业费为由将中海投公司起诉到了法院,要求中海投公司支付欠缴的物业管理费330万元。中海投公司认为,国投文化公司提供的物业服务没有达到标准,因此拒绝支付物业费。经过审理,一、二审法院均未支持中海投公司的答辩理由,判决其支付物业费。 

　　“此案如此判决,是我们考虑到了物业服务具有整体性和不可分割性,涉及全体业主和整个社区的公共利益。”北京市第一中级人民法院的法官解释说,物业企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的,如果因为只是存在微小瑕疵或多收了少许不合理的费用,业主便拒绝缴纳全部物业费,这样的做法有悖于利益平衡原则。 

　　现实生活中,如果个别业主不按时缴纳费用,物业企业由于经费紧张而降低了服务质量,服务质量下降又使得业主心生不满拒绝缴费。如此一来,就会形成恶性循环,愈加不利于社区的安定。 

　　“物业费纠纷目前仍然是涉物业纠纷的主要类型,而物业费的支付以及抗辩权的行使,归根结底,就是物业收费标准以及服务标准的问题。”法官表示。 

　　记者了解到,目前实务中存在着“两个标准”相分离的现象。当物业企业起诉业主索要物业费时,一般只涉及物业收费标准,几乎不涉及服务标准。现如今的司法审判实践中,存在的一个缺陷就是缺乏与收费标准相对应的准确、精细的物业服务标准。“因此,很难衡量两者之间的利益关系。”法官说,“其实我们也在建议相关职能部门对标准做一个立法上的规定。” 

　　而为了尽量减少因标准缺失带来的不便,从司法审判角度来说,法院一般会要求物业企业就其具体服务标准对业主尽到说明、告知的义务,而业主如果认为服务不达标,要说明不达标的具体情形。 

　　“特别需要明确的是,不能因为只要物业服务不达标,就应当酌减物来费。”法官认为,酌减物业费不过是企业承担违约责任的一种形式。如果只要物业服务不达标就酌减物业费,实际操作中就容易诱使业主拖欠物业费。“所以,审判实践中也需要区分物业服务不达标的情节轻重,作具体的处理。” 

　　业主委员会是否具有原告资格?　

　　北京市昌平区一小区物业管理委员会与某物业企业签订了《物业管理服务合同》,约定由该物业企业为小区提供物业服务。该物业企业就小区内各项费用的收支情况进行了说明,并按规定对物业服务项目收支情况进行了公示。后来,业主委员会向法院提起诉讼,要求物业公司公布包括建设用地规划许可证、竣工验收报告、对外广告合同等在内的各项资料。