二手房买卖如何躲开毁约“陷阱”(3)

　　“购房者在购买二手房时首先要注意房屋手续是否齐全,房屋产权是否明晰,避免因售房者无权或擅自处分房屋所带来的风险;其次要注意交易房屋是否在租,因为包括我国在内的大部分国家均认可‘买卖不破租赁’,也就是说,房屋买卖合同不能对抗先成立的租赁合同;最后要在签订合同时明确约定,对合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等一些细节问题全面考虑并约定清楚。”结合审判实践,蜀山区法院民三庭副庭长李立定给购房者支招。

　　他还提醒,购房者在通过中介公司购房时,应事先对需签字的文件内容进行全面审核及了解,并且在获悉相关房源信息后,不应为逃避中介服务费而“跳单”。若认为中介公司收取的中介服务费过高,可与中介公司或经纪人进行协商,切勿“私下成交”,否则将承担支付违约金的法律后果。

　　对于善意买受人,又该如何避免出卖方恶意违约?郭振认为,可以在购房合同或补充条款中明确约定,如出卖方拒不办理过户,或者因出卖方导致合同无法履行,除向买受人返还全部购房款外,出卖方仍需按照合同解除时的房屋已增值价格赔偿给买受人。若是买受人不愿解除合同,应及时向法院申请诉前保全涉案房产,同时提起诉讼,要求继续履行合同,如无法诉前保全,则应申请诉讼保全,以防止出卖人恶意转移房产,或者将涉案房产“一物二卖”,提前将所有权转登记在善意第三方名下。否则一旦出现上述情况,而购房合同又未能完善约定出卖人的实际损失包含哪些部分,或者买受人主张损失的证据不足,则会出现司法不予采信的可能。

　　当前违约行为之所以呈多发态势,也暴露了法律和制度对于违约处置不够,毁约成本太低等现实问题。方堃认为,当前法律中,赔偿损失、承担定金或违约金责任的目的,主要在于补偿受害方损失,而非惩罚违约方,因此出现了违约者宁愿违约,也要从中获利的局面。对此,有必要实行惩罚性赔偿原则,通过提升违约成本等手段,使得买卖双方不得随意违约。（责任编辑：韩佳欣）