二手房买卖如何躲开毁约“陷阱”(2)

　　由于目前涉案房屋已被卖给案外人,王女士与张先生签订的《存量房买卖合同》已经失去履行可能,合同目的也无法实现。法院支持王女士诉请解除合同,判决张先生返还原告王女士定金,协助其办理契税的退税手续。

　　针对合肥房价涨幅较大的区域,记者采访了所属辖区法院,了解这类案件增长情况。据不完全统计,合肥市包河区法院今年1月至3月共有房屋买卖合同纠纷276件,是去年同期案件数量的3倍左右。合肥市蜀山区法院今年1月至3月与去年同期相比,房屋买卖合同纠纷收案量也翻了一番。近四个月来,合肥庐阳区法院仅民一庭就收案18件,较去年同期上涨260%。其中14件是因为近期合肥房价呈井喷式上涨致卖方毁约。

　　诚实信用是原则

　　法律未赋予恶意违约解除权

　　合肥楼市“火热”,导致开发商不惜捂盘惜售或是捆绑车位、装修,变相抬高房价销售。于是,很多购房者涌入二手房市场,加剧了供需关系的紧张以及中介之间的竞争,甚至出现“一天一价”的现象。

　　北京中银(合肥)律师事务所律师郭振认为,在现有房价大幅上涨的情况下,出卖方会意识到其违约成本远低于违约后的既得利益,甚至错误地以为只要支付双倍定金,或者违约金,就能解除合同,然后就该房产另行出售,以获得高房价、高收入。正是出卖方出于这种趋利避害的考虑,才导致目前房屋买卖合同纠纷案件的频发。但这种故意违约的行为,是完全背离我国合同法第六条所规定的“诚实信用”这一基本准则的。

　　“诚实信用原则在现代法治社会中被誉为民商事领域的‘帝王条款’。它的基本要求就是当事人在市场活动中应讲信用,恪守诺言,诚实不欺,在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益,要求民事主体在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。”郭振说,因此对于出卖方故意违约,并要求解除合同的行为并不受法律保护,合同法也未赋予这种恶意违约方享有解除权。

　　中国法学会会员、安徽省委党校省情研究中心法学博士方堃也同样指出,民法通则与合同法将诚实信用规定为一项基本法律原则。二手房的交易由于买卖双方信息不对称、过户时间长、手续琐碎等本身就存在一定风险,对卖家而言,其表现为买方迟延付款、不能付款等;而买方的风险则更大:卖方未按约交房、不协助过户登记、一房二卖、不迁户口等都是常见的风险,而这些风险往往存在于肆意违约的不诚信行为之中。

　　专家支招防纠纷

　　合同条款明确赔偿计算方式

　　在法律界人士看来,近期多发的二手房交易违约行为既是当前房市剧烈波动的直接反映,也直接关系着二手房交易的法律与制度的完善性。

　　庐阳区法院民一庭法官孔静告诉记者,在处理二手房买卖纠纷案存在诸多难点,如若买方要求继续履行合同,那么在买方仅支付部分房款的情况下如何操作,特别是卖方如果还有银行按揭贷款尚未清偿完毕的情况下,如何继续履行合同;若买方要求解除合同、赔偿损失,那么损失如何确定,特别是最近房价上涨如此迅猛,在买方仅支付少量定金的情况下,能否主张十几万甚至几十万的房价差价损失?对于这些问题,孔静建议,买卖双方在签订二手房买卖合同时应明确约定违约责任及赔偿损失的计算方式,增加违约成本,促进诚信交易。