房企用它回笼资金，业主因它操碎了(2)

2021-01-27 13:45来源：新华每日电讯浏览：次手机版

　　“高周转”下的副作用传导
　　记者调查发现，人防车位在使用和管理中之所以引起诸多争议，除了有相关法律法规规定不明的客观原因之外，一个很重要的原因是房地产市场开发中流行的“高周转”模式的副作用传导。
　　所谓的“高周转”，是指在近年来房地产利润持续走低，融资越来越难、债务逐步高企的情况下，房地产企业通过提高资金周转率赢得利润。
　　一位企业负责人以“捂盖子”打比方：假如把负债项目比喻成缺少盖子的桶，10个桶只有3个盖子，这个时候怎么能让游戏继续进行？只有拼手速。
　　一位房地产开发企业项目负责人介绍，在“高周转”模式驱动下，一个项目的周期一般只有3年至5年，大多数企业都希望压缩工期、快速取得预售证，而这其中关键一环就是快速完成地下建筑，包括建筑成本较高的地下人防工程，由此导致一些工程在“快”的同时埋下了质量隐忧。
　　一些新建不久的小区地下人防区域之所以发生“通风设备不通风”的怪事，关键原因是成本控制。由于地下室排风除湿设备价格较高、耗电量大，一个1000户左右的小区，一年仅此一项的运营和维修成本就要二三十万元，建设单位为了压缩成本，往往采购价格低廉的设备做做样子。
　　同时，在现行政策下，由于人防车位不能办理产权，加上人防车位在新建小区的地下停车位占比中一般高达三分之一，业内也把人防车位称之为“低效资产”。
　　这也使得追求“高周转”的企业更倾向于“打擦边球”，通过虚假宣传、只卖不租等方式，尽可能多地销售人防车位而非向业主提供短租选择，以便快速回笼资金，投资下一个项目。
　　在采访中，多个房地产项目的业主反映，在购买车位时，企业都未明确告知自己买的是人防车位，合同上也没有明确注释，而且小区人防车位只卖不租，有的地下人防车位还被成片装起地锁。
　　“导致的一大怪现象就是，地上临时车位‘车满为患’停车艰难，地下‘人防车库’空空荡荡闲置待售。”多名业主反映说。
　　防止潜规则“野蛮生长”
　　为有效维护各方合法权益，提升人防车位使用效能，多位业内人士和受访专家认为，一方面监管部门要及时地回应群众诉求，加大对人防车位建、管、用中的乱象查处力度，另一方面应尽快从法律规范层面，明确相关产权归属与权责分配。
　　在采访中，有的开发企业坦言，当前市场上“变相买卖”人防车位等行为司空见惯，似乎已经成为“潜规则”。
　　但记者了解到，早在2012年江西省人防办发布的《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》就已明确，任何单位和个人不得买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室。《通知》同时要求，在目前国家对防空地下室产权尚未明确的情况下，防空地下室平时使用只允许短期租赁，每次租赁合同期不得超过5年。
　　对此，业内人士建议，监管部门要加大对市场违规现象的监管力度，防止有令不行，防止自然规则“野蛮生长”。
　　江西建设职业技术学院基建处处长郑刚说，人防车位属于战备空间，只有加强日常管理，才能在紧急时刻发挥人防工程的作用。同时，业主可以通过成立业委会等方式，增强协商能力，更好地维护自身合法权益。
　　加强监管的同时，要在法律规范层面与时俱进、建章立制。据《中华人民共和国人民防空法》，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

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