整治小产权房考验政府智慧

2020-06-23 20:21来源：法制日报浏览：次手机版

　　自然资源部再次为小产权房定调不得通过登记将违法用地合法化整治小产权房考验政府智慧
　　● 小产权房因成本和价格较低廉受到欢迎，但与现行法律相悖。如何妥善对待和处理小产权房问题，成为各级政府亟须解决的一个难题，考验政府管理智慧和执政能力
　　● 购买小产权房会带来一些后续的法律纠纷，如建筑质量、消防安保、售后维护和物业管理难以保障，存在违建、烂尾的风险，无法办理抵押贷款，没有转让、继承、处分、拆迁收益等权利
　　● 解决小产权房问题，根本上还是要进一步推进集体土地改革，使集体土地使用权能够进入市场，和国有土地一样，同地同权，在同一基础上公平竞争
　　近日，自然资源部发布《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》称，在工作中，对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。
　　这一“官宣”，让很多购买了小产权房的置业者的幻想彻底破灭。
　　“小产权房”其实并非法律概念，是人们约定俗成的称谓。通常是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以有时也叫“乡产权”。
　　如是研究院的一份数据显示，包括小产权房在内的全国所有城镇住房面积为298亿平方米，其中小产权房面积为73亿平方米，占比达到24%，仅次于占比38%的商品房面积。
　　接受《法制日报》记者采访的专家认为，在普通商品住宅价格高企的今天，小产权房因成本和价格较低廉受到欢迎，但与现行法律相悖。然而，如果将小产权房项目都拆除，不但浪费资源，还会激化矛盾。如何妥善对待和处理小产权房问题，成为各级政府亟须解决的一个难题，考验政府管理智慧和执政能力。
　　小产权房野蛮生长法律纠纷屡见不鲜
　　因儿子要结婚，来自陕西省西安市的孔女士经人介绍，购买了西安市昆明路铭景新城小区一套128平方米的房子，总价仅53万元。因为是小产权房，所以价格便宜，孔女士没多做考虑就买了。之后，孔女士去售楼部领钥匙，却获知房子被同时卖给了别人。
　　西安另一处小产权房也产生了纠纷。
　　西安沣东新城三桥街道办红光路社区贺家村加贝花园小产权房，因为小区没有五证，自来水公司无法接接通管线，因此一直使用黑井水。置业者对此颇有微词。
　　《法制日报》记者梳理公开资料发现，类似场景曾在全国多地上演。
　　房价长期快速上涨，远远超出了当地一般就业人员的收入水平，而在经济适用房、廉租房无法满足住房需求的时候，小产权房如雨后春笋般出现。然而，围绕小产权房买卖、确权和征收等纠纷也时常发生。
　　2019年11月，深圳市龙华区法院开庭审理一起侵权责任纠纷案。选用某小产权房的陈某某，请求非法占有该房屋的史某腾空房屋并进行侵权赔偿。审理后，因陈某某无证据证明其合法享有涉案房产的产权，且无证据证明其实际占有使用该房产，法院最终裁定驳回陈某某的起诉。
　　实际上，在政策层面，有关部门一直维持对小产权房违法的界定。
　　从1999年到现在，有关部门三令五申，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。
　　然而，小产权房并没有因为政策的高压而偃旗息鼓，各地小产权房的规模反而越来越大。
　　据北京市人大常委会立法咨询专家胡功群介绍，小产权房久禁不绝，反映了中国房地产市场某种不能自圆其说的扭曲状态。目前，一些城市的房价已经完全脱离了居民真实的购买力，导致人们对合法建筑望“房”兴叹。因此，价格远低于商品房的违法小产权房，也就成了一些低收入群体无奈的选择。

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