学区房户口迁移纠纷突出有的卖家被判赔近百万元

2018-08-01 21:34来源：北京晚报浏览：次手机版

　　房屋买卖对于大多数家庭来说，都是一件大事，不少人买房后的第一件事，便是要将自己和家人的户口迁入新房。但在签订合同时，大多数人并不在意户口迁移问题，导致后续出现纠纷，特别是在涉及学区房等与户口关联密切的房屋交易时，甚至有些当事人要因此赔偿违约金近百万元。三中院调研发现，在两年来该院审理的53起涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件中，学区房引发的纠纷比例突出，占到五分之一。法官表示，“只要合同有约定，卖方不迁出户口的行为肯定会构成违约。”
　　案例1
　　承诺卖房后迁走户口
　　卖方不履约被判赔88万
　　为了孩子上学，赵某计划购买一套学区房。通过中介，赵某与李某签订了购房合同，约定以880万元的价格购买李某名下的房屋。由于考虑到入学前的审核，赵某还与李某约定，在房屋过户后的10日内，李某应将房屋上的所有户口全部迁出。如果没有依约履行，则李某要赔偿房屋总价款的10%作为违约金。
　　购房时赵某便反复强调了户口迁移的问题，李某也满口答应。但到了孩子报名上学的时候，教育部门审查发现，赵某购买的房屋上还有其他学龄儿童的户口，因此赵某的孩子不符合就近入学的政策。
　　查询后，赵某发现李某的两个孩子的户口都没有迁出，并占用了学籍，导致自己的孩子无法入学。于是，赵某将李某起诉至法院，要求李某依合同赔偿违约金88万元。
　　法院经审理认为，本案中，李某明知赵某购房的目的却仍然盲目作出承诺，签订合同后又没有及时迁出户口，使得赵某子女无法入学，可以认定赵某签订购房合同的一个重要目的无法实现。由于李某的主观违约恶意明显，故法院没有对双方合同约定的违约金标准作出调整，而是按合同约定判决李某赔偿房屋总价的10%，共计88万元。
　　案例2
　　卖方依约迁走自家户口
　　房屋上还有别人户口仍要赔
　　关于合同双方户口迁移的问题，可以依照合同解决，但更麻烦的情况是，涉案房屋上还登记有案外第三人的户口。由于历史原因，有些二手房虽然已经经过多次交易，但房屋上依然保留着曾经房主或其相关人的户口。
　　去年3月，闫某与康某签订了房屋买卖合同，约定闫某以459万元的价格购买康某名下的房屋。同时康某应在房屋过户30日内将户口迁出，否则应支付相应违约金。
　　虽然康某一家的户口依约迁出，但在落户时，闫某发现房屋上仍落有宫某等三个陌生人的户口，康某称宫某为前房主，户口一直在这套房屋上。据此闫某认为康某构成违约，起诉至法院，主张康某依照合同赔偿违约金22万余元。
　　而康某表示，现在房屋上存在宫某等人的户口，是第三人宫某不履行义务的结果。他已经积极要求宫某迁出户口，但宫某置之不理，法律上也没有途径能够要求其强制履行。因为宫某的原因却让自己承担违约责任，康某觉得十分冤枉。
　　三中院民一庭法官助理史智军表示，作为卖方，康某有义务审查房屋上是否存在他人的户口，既然双方约定了卖方负有户口迁出的义务，在闫某迁入户口时，房屋上仍有他人的户口，就可以认定违约。根据合同的相对性，闫某主张向康某索赔于法有据，如果康某认为其损失应由宫某承担，则可以另案解决。
　　幸运的是，虽然房屋上仍有他人的户口，当地派出所仍为闫某及家人办理了落户。考虑到闫某暂时没有产生实际损失，法院酌情降低了违约金的数额，判决康某赔偿闫某违约金10万元。
　　但虽然法院酌减了违约金，但史智军特别指出，由于案外人宫某迁出户口的时间无法确定，如果后续闫某确实因宫某未迁出户口导致损失，如房屋交易价值降低、影响子女上学等情况，还可以在实际损失发生后另行主张权利。
　　数据
　　户口迁移案中学区房纠纷占到五分之一

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