中央明确房产政策 重点发展长期租赁
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自十八大提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度后，我国楼市调控政策从未间断。 “分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果近年逐步显现。从2013年我国楼市火热攀升至高点，到2014年、2015年开始出现阶段性调整和分化，再经历2016年的冰火两重天后，如今多数热点城市开始“高烧退温”。 12月18日，国家统计局发布11月70大中城市住宅销售价格变动情况显示，15个热点城市中7个城市新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.3个百分点之间；北京、上海、郑州和武汉四个城市环比持平。 12月20日闭幕的中央经济工作会议，明确了2018年中国楼市发展方向，强调了长期租赁。会议指出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展；完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。 据银监会网站，银监会党委传达学习中央经济工作会议精神，也表示要有效防控房地产领域风险。 【租购并举】 “未来更多的租赁形式将是3-10年期的租赁” 【会议表述】要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益。 在中原地产首席分析师张大伟看来，与以往政策相比，此次会议最大的变化是，提出了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。 “多主体供应将改变过去几十年房地产市场发展的逻辑。”张大伟表示，只有企业供应商品房、政府供应保障房并不能称之为多主体供应，多主体必然要求供应多元化。“过去的土地制度决定了住房来源基本为独有商品房，未来集体、企业可能逐渐进入住房供应体系。” 按照合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过一十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 “长期租赁不是永久租赁，从市场发展角度看，未来更多的租赁形式将是3-10年期的租赁。目前市场上这部分不仅仅是房源缺，客户也缺。”张大伟直言，目前中国房地产市场，租赁行为是最不稳定的交易，90%以上的交易都是一年期。 摩根大通首席经济学家朱海斌认为，此轮调控政策最大的变化在于强调租赁市场。 从保障房层面看，朱海斌介绍，目前保障房市场规模壮大，2011年到2015年保障房3600万套。2015年以后又开始推出比较大规模的棚户区改造，2015到2017年1800万套，未来三年达到1500万套。 “但是租赁房还在刚刚启动的阶段，未来租赁房市场如何开展、如何增加租赁房的供应是2018年房地产市场最值得关注的政策焦点。”朱海斌表示，租赁房供应可能有以下几个途径：由政府主导盖租赁房；对城中村或者农村集体用地进行土地制度改革，农村集体用地用来直接盖租赁房，只能租不能卖；此外，最近北京使用工业用地或者事业单位用地用来开发租赁房，这在一线城市可能会是最主要的租赁房的供应渠道。 “但从目前的租售比看，房企发展租赁基本都是口号，如何落地，能不能落地，依然是需要政策更加倾斜。”张大伟表示，预计后续将有更多的政策体现在对做租赁端的企业进行支持。 新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷认为，未来的住房制度将进一步体系化，住房制度应该包括高端商品住宅、普通商品住宅、共有产权住宅和租赁住宅四位一体的住房制度。多主体供应意味着未来可能不仅仅是国有土地独家垄断，还可以集体土地入市租赁住房市场，还可以企事业单位自有土地用于住房或租赁住房，甚至商改住，工改住。未来住房也不一定只是开发商来建设，还可以由企事业单位、农村集体组织，多主体来供应住房。 |
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