成都一业主欠缴物业费产生的违约金达55万

　　成都远大创新物业管理有限公司又一次向业主发了催告函,其服务的远大林语城小区内一套别墅的业主5年多欠缴物业费5万多元,产生的“滞纳金”则高达55万余元。

　　业主拖欠物业费如果没有可原谅的情节,确实是错误的,应该补交并且进行适当处罚,甚至列入诚信档案。但现在的问题是,5万多元却在5年后变成了55万?按照物管方解释:是因为增收了“滞纳金”,“滞纳金”是按购房时签订的前期物业服务合同产生的,“逾期之日起,按每日1%收取滞纳金。”

　　在这里有两点需要说明:一是把拖欠物业费增加的罚款叫作“滞纳金”是不妥当的,“滞纳金”是对公民依法应该履行的金钱给付义务而没有履行增加的处罚,包括依法应交的税款,或者国家行政机关依法收取的罚款。业主欠交物业费不存在国家法律和行政处罚的含义,所以不应称为“滞纳金”,只应该按照合同法称为违约金。

　　二是,物业费违约金的合同是否经过合法的程序签订?如果只是物业部门预先印制的格式条款,新消法第二十六条规定经营者不得以不公平格式条款损害消费者权益,尽管双方有约定,这种按每日1%收取的“滞纳金”显然属于无效霸王条款。

　　那么,业主拖欠物业费到底该如何加收违约金呢?《合同法》第一百一十三条规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”这就是说,违约金是因为违约给对方造成的损失而已。

　　业主拖欠了物业费,给物业公司造成损失如何评估?最多能够加收多少违约金?按照最高人民法院的有关司法解释,可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计量逾期付款违约金。按最高人民法院规定,可在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。同时,根据最高人民法院对民间信贷最高利息的规定,消费者违约金的所有赔偿不得超过年息24%的上限。上述物业费由5万变成55万,显然不符合规定。

　　《合同法》第一百一十四条规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”市民迟交某些费用,对企业的损失应该按照相当于银行利息赔偿,或者考虑惩罚性,法院可以同意适当提高利率标准。如果市民觉得自己要付的违约金过高,可以向法院申请调整违约金的数额。

　　这里还有两个问题:一是对于物业部门明显违法的合同,应该提早说“不”。例如对于物业合同产生的程序,必须经过规范的程序,而不是由物业单方面说了算,拿格式条款来让业主签字;二是对于物业合同还应该进行合法性审查,像这种按天加收滞纳金的规定就应该及时取缔。

　　更重要的是,地方政府要通过立法,填补社会管理方面的漏洞,例如规定经营服务部门收取违约金的标准,让法律明确起来。江苏省在这方面的立法就走在了前面。《江苏省消费者权益保护条例》规定,因消费者逾期未支付费用,公用服务经营者加收违约金最高不得超过消费者逾期未支付费用的数额。这样一来,服务部门加收的违约金就和《行政强制法》中“加处罚款或者滞纳金的数额不得超出金钱给付义务的数额”的规定一致起来了。