涉房产类强制执行案件执行难的原因与对策

　　房产是民事执行中被执行人重要的一项财产，包括住宅、商铺、工业厂房等不动产。近年来，受经济下行压力加大及被执行人资产表现形式向房产类集中等因素的影响，人民法院受理的涉房产类强制执行案件的数量出现了大幅增长。因房产类强制执行难度较大，故执行难除了传统的查物找人难外，房产处置难正成为执行难的另一种重要表现形式，尤其在我国东部经济发达地区，房产处置难已超越查人找物难成为执行第一难，破解房产处置难已成为人民法院基本解决执行难所亟待解决的问题。

　　一、涉房产类案件执行难度较大的主要原因

　　一是房产处置程序复杂、工作量大且处置周期长。房产处置要经历现状调查、裁定拍卖、价值评估、发布拍卖公告、网上竞价、裁定成交、向不动产登记部门送达协助过户文书、强制交付等流程。其中现状调查、价值评估及强制交付是工作量最大、历时最长的三个环节。

　　现状调查当中，执行人员首先须向不动产登记部门调取房产的查封、抵押等登记信息，如该房产为其他法院首查封，则要向首查封法院发函协商处置权；其次要赴现场实地调查房产的装修及占用情况，评估该房产交付的风险，并在现场张贴拍卖公告，告知该房产利害关系人有提出执行异议的权利，该环节中如需协商处置权及利害关系人提出异议，则可能须耗时一个月或数个月。

　　当前实践中，价值评估是以司法鉴定部门委托资产评估公司评估为主，评估公司以执行人员前期的调查材料为基础，并赴现场进行实地评估作业，出具评估报告后由执行人员向被执行人及利害关系人送达评估报告，并告知当事人对评估价值提出异议的权利，该环节通常须耗时一个半月左右，如有当事人提出异议经调查核实属实的，还要进行补充评估，可能要耗时数个月。

　　强制交付是拍卖成交、买受人交付全部价款后，执行人员先张贴强制搬迁公告，责令房产的现占用人限期搬出，期限届满后如未搬出，则将房产的现占用人强制搬出并交付买受人的过程。该环节通常须耗时一个月左右，如遇上是工业厂房且涉及较多工人、设备、租户的情形，可能要耗时数月甚至长期无法交付。

　　基于上述情况，若房产无人占用且处置过程中没有异议发生，完成房产的处置通常须耗时六个月左右，若处置过程中伴随执行异议及须组织强制交付，则可能须耗时一年左右或更长时间。

　　二是房产处置涉及法律关系复杂，因涉案房产存在被租赁、买卖等现象而伴随了大量的执行异议须处理。实践过程中，因善意的买受人及承租人其权利在一定条件下可以受到法律的保护，故房产的占用人都会以租赁、买受等理由提出执行异议，此类执行异议中有的是权利人依法维权提出，有的则是被执行人与占用人恶意串通以逃避执行。此类执行异议的处理过程中，对于买受、租赁合同的订立时间、占用人的实际占用时间的审查认定较为重要，但被执行人与占用人恶意串通倒签合同时间的情形经常发生，且执行异议审查后，双方当事人争议较大的事实通常还须通过执行异议之诉来认定，故房产处置过程中对上述执行异议的处理花费了执行人员大量的时间与精力。

　　三是房产处置涉及巨大利益，被执行人或案外人暴力抗法事件频发。近年来，随着房产的不断升值，对房产的处置涉及巨大的经济利益，而承租人及买受人如权利不符合受保护条件则其利益亦会因房产被处置受损，故被执行人、买受人及承租人都会想尽办法抗拒法院执行，尤其是唯一住房被强制执行的当事人抗拒尤为强烈。笔者所在法院在房产处置过程中，近年来每年都会遭遇多起暴力抗拒搬迁的事件，甚至有用刀伤人或企图自残以抗拒执行的情形出现，给执行人员和案件当事人的人身安全造成了严重危险。