浙江奉化塌楼引老房安全之问:危房谁来查 居民咋维权

本网讯  浙江奉化民居坍塌事件发生后，引发了社会对类似的“８０后”“９０后”老旧房屋质量安全的普遍担忧。

这些产权期内已使用二三十年的“老房子”现在到底安全不安全？如何确定？一旦经鉴定为危房，又该如何处理？业主的利益如何维护？

问题一：“老房子”是否安全如何鉴定？

近期，河南、江苏、安徽等许多省份都做出了排查“危房”安排，如安徽省要求，对辖区或所属管理范围内的危旧直管公房、使用年限超过２０年的砖混（砖木）结构房屋、尚未解危的危险房，墙体倾斜开裂变形、抹灰突然大面积脱落或新近出现门窗突然不能自由开闭的房屋等进行重点排查。

上海市政工程设计研究总院国家一级注册结构工程师孙先春告诉记者，现有的“８０后”居民房屋不少是砌体结构，也就是人们常说的砖混结构，由于本身的结构特点，砌体结构的房屋一般不超过６层。“单就砌体结构的房屋本身结构安全和质量来说，只要按照规范设计、施工、验收，后期正常使用的话，应该是不存在安全问题的，不用过于紧张。”孙先春说。

但房屋经过常年使用后，总会出现各种各样的“小毛病”，要确定其安全状况该怎么做？对此，安徽建筑大学教授孙强告诉记者，如果居民怀疑自己的房子有质量问题或安全隐患，可以首先向物业反映，由物业与开发商联系鉴定、处理。一旦这一程序衔接出现问题或走不通，就应该向政府部门反映，由政府部门出面协调。

孙强介绍，目前全国通行的危房鉴定工作主要从三个方面来进行，一是地基，也就是房屋基础；二是主体结构，比如承重等；三是维护部分，也就是阳台等。其中，以主体结构为最主要部分。而在鉴定的标准和程序上，也有比较规范的流程。

一般来说，危房鉴定由房屋产权人（使用人）向当地鉴定机构提出鉴定申请，鉴定机构按照法定程序，进行现场查勘、测试、检测验算等，进行全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议，签发鉴定文书。

问题二：房屋鉴定为危房，怎么定责处理？

如果居民房屋真的出现了质量问题，并被鉴定为危房，下一步应该怎么处理？

曾参与汶川地震灾后危房鉴定工作的合肥工业大学教授柳炳康认为，明确责任是第一步。他说，可能造成危房的责任主体有很多，开发商、施工方、设计方，甚至业主的不当使用，如野蛮装修、改变用途、乱搭乱建等，必须确定责任后再具体问题具体分析。

安徽省住建厅房地产处相关负责人表示，房屋被鉴定为危房后，责任主体应根据危房成因区分情况、责任法定。如危房成因于建设过程中存在的问题，违反了《建筑法》《建设工程质量管理条例》等法律法规规定和强制性规范要求，工程招标、勘察、设计、施工、监理、质量监督等单位都要依法承担相应责任。

云南盈科律师事务所律师李承蔚表示，根据相关法律规定，如果责任主体缺位，而相应的监管主体或相应主管部门已经履行了监督管理职责的，由所有人或使用人承担责任；若相关主管部门疏于履行相应职责，则应承担相应责任。

但在原因明确、责任确定之后，危房的维修、加固却也面临着重重考验。记者调查了解到，我国现行的物业维修基金主要针对的是物业共用部位、共用设施设备保修期满后产生的维修、更新和改造费用，如屋顶渗漏、外墙剥落、电梯、消防设施等维修。而“危房”特指建筑本身的主体结构出现问题，也就是说，危房所需要解决的主体结构问题应该由终身质保方承担，维修基金是不能用在危房维修加固上的。
    “从法律角度看，业主和开发商存在房屋买卖的合同关系，如果危房的成因不是业主和他人损害所致，也不属于不可抗力的话，那么房屋主体结构终身质保责任、危房的维修加固费用也要由开发商来承担；如果造成危房的原因是设计、施工的问题，开发商承担责任后可以向设计单位、施工方索赔。”安徽中天恒律师事务所律师袁维平分析说。

问题三：危房责任主体“消失”，居民权益谁来“兜底”？

记者在调查中了解到，尽管我国在建筑质量安全领域建立了比较完善、规范的标准和流程，在实际操作中，仍有不少房屋建筑领域的追责面临着各种不确定性的挑战。

如在浙江奉化的居民楼坍塌事故中，开发商目前处于“吊销未注销”状态，施工单位也经过拆分，主要责任主体均处于难以寻觅的“消失”状态。类似情况下，居民的利益应当如何维护，谁来承担“兜底”责任？

“如果维修加固甚至坍塌后的追责赔偿都找不到责任主体的话，那么政府应当出面承担更多责任，包括寻找责任主体、妥善安置居民、协调解决维修赔偿等。”孙强说。

记者了解到，当前，我国也建立了危房排险解危的救助渠道，如根据《城市危险房屋管理规定》，在房屋所有人进行抢险解危需要办理各项手续时，各有关部门应给予支持，及时办理；对于经鉴定机构鉴定为危险房屋，并需要拆除重建时，有关部门应酌情给予政策优惠；对重大安全隐患房屋，启动应急预案涉及的人员撤离，如家庭是唯一住房，地方政府应优先通过保障性住房等解决撤离人员居住问题；对没有修缮利用价值的房屋，地方政府应优先列入危旧房或棚户区改造计划；产权人提取个人账户内住房公积金，向物业专项维修资金管理部门修缮申请，应给予支持和配合等。

但众多业内人士和法律专家也提出，这种“兜底”只是最终的无奈之举，政府部门应当发挥更积极主动的监管作用，建立完善追责机制，防患于未然。云南衡炜律师事务所主任朱智律师认为，当开发商和建筑商都不存在时，政府应该承担一定监管不力的责任。“总的来说，产权期内房屋变危房怎么处理的问题，现有法律出现了空白，质保期内由开发商负责，质保期后没有明确规定。但是按照法理和惯例，房屋属于特殊商品，每个物业涉及到无数人的生命安全，开发商和建筑商应该对其主体结构质量终身负责，政府监管部门，验收部门应该永久负责。”

袁维平说，“８０后”“９０后”房屋未来很可能进入问题集中暴露期，而责任主体“消失”的现象也不会鲜见，政府不可能无限制地承担一切维修、赔偿工作，应当探索通过市场化的方式建立“补偿机制”。“比如对这些老旧房屋的安全状况、责任主体现状进行排查后，从现在起就由业主、开发商、政府通过加购房屋保险的方式，为未来可能出现的问题构筑最后一道防线。”（记者马姝瑞、白靖利）