深圳部分历史遗留违建可补地价领“红本”

深圳违建超过30万栋，而且越建越高。

本网讯   深圳市历史遗留违法建筑处理试点工作方案出台 12社区1街道纳入试点范围 如何确立商品房性质产权作出明确规定

核心提示

据深圳市查违办公布的数据显示，截至2009年底，全市农村城市化历史遗留违法建筑总计达37.74万栋，约4亿平方米，约占当时全市总建筑面积的一半。为什么叫做历史遗留违法建筑，而不直接称为小产权房？官方解释是深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，农村集体土地已转为国有，在占地性质方面，深圳历史遗留违法建筑是建在国有土地上，而“小产权房”则是建在原农村集体土地上，这是两者本质上的不同。

这30多万栋违法建筑何去何从？在这个4月终于迎来了它们的确权试点，在保护原村民利益的同时，也明确了私下买卖者的非法性以及转正无望。

昨日，业界期待已久的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑处理试点工作方案》（下文简称《方案》）终于出台。《方案》将试点范围划定为深圳7区（包含新区）12社区和1个街道，试点范围除了南山西丽街道新围社区外，其他均处于原深圳特区关外。

按照《方案》，深圳原村民在2009年6月2日之前所建的违建私房，每户有一个指标（单栋建筑面积不超过480平方米），可按照规定申报完成补交地价等手续，获得“红本”（商品性质产权）。

试点范围：

13社区超过2万栋违建

昨日上午，市查违办召开全市农村城市化历史遗留违法建筑处理试点工作动员大会，试点工作自今年4月1日起一年内完成，完成后将根据试点经验和实际情况制定《方案》的修订意见，继而在全市铺开。

记者了解到，《方案》本月1日就开始印发实施，昨日才将内容向社会和媒体公布。除福田、罗湖、盐田外，其他7个区都有部分区域纳入试点范围，主要包括：南山区西丽街道新围社区、宝安区沙井街道共和社区，龙岗区平湖街道山厦社区，坂田街道雪象社区、南湾街道下李朗社区和南岭社区、坪地街道坪西社区/光明新区公明街道下村社区；坪山新区坑梓街道、坪山街道六和社区；龙华新区龙华街道清湖社区、观澜街道茜坑社区，大鹏新区新大社区。

根据市查违办“深圳市已申报历史遗留违法建筑一张图”、“深圳市未申报历史遗留违法建筑一张图”，试点区域应申报未申报历史遗留违法建筑，应开展补申报工作。该项工作预计于今年7月31日前完成。

据介绍，此次处理涉及的7个区已申报的历史遗留违建（含非原村民所建住宅类），在2010年完成的普查中总计 21831栋，建筑面积2472.31万平方米，用地面积773.84万平方米。此外，据了解，进入正式处理阶段后，还将会有部分违建进行补报，预计涉及住宅面积将进一步增加。

哪些历史违建可获“红本”？

条件：原村民或者原村集体所建的私房

时间：必须是2009年6月2日之前所建成

指标：一户一个 产权面积不能高于480平方米

记者了解，查违办将对历史违法建筑按照处理确认、临时使用、拆除没收等进行分类处理，该项工作预计于明年3月31日前完成。

究竟哪些历史违法建筑有机会获得确权并最终获得“红本”？ 按照规定，原村民拥有3栋以内历史遗留违法建筑可进行处理确认。其中一栋“一户一栋”处理原则，登记为商品房（红本），另外两栋通过补缴地价及罚款，可登记为非商品性质房地产（俗称绿本，可以自用，但禁止交易。）。

市查违办综合处孙玉龙表示，可以确权的历史遗留违法建筑必须是2009年6月2日之前所建成，必须为原村民或者原村集体所建的私房。对于原村民来说，一户有一个指标可以获得“红本”，它可以是一栋违建私房，也可以是一套违建私房（比如说村民购买的村集体统建楼中的一套），在完成补交地价（按照申请转为商品性质时的公告基准地价的10%补缴地价）手续后，可以获得“红本”，“红本”产权面积不能高于480平方米。

对于原村集体经济组织为解决原村民居住条件，在原农村集体土地上所建的“统建楼”，如果能交出自行履行经济关系承诺书（保证统建楼和任何人都没有经济纠纷），按现行公告基准地价的25%补缴地价，按建筑面积每平方米处以100元罚款后，可进行处理确认，登记为非商品性质房地产。孙玉龙表示，统建楼确权对象为村集体而非村民个人，产权不能分割。其中只有一个例外：原村民没有其他私房，或者不想为其名下其他私房申请“红本”,其中一套可以确权给原村民个人，但是要占用原村民一户一个获得“红本”的名额。
    哪些历史违建不能确权？

以房地产开发为目的

根据《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》（以下简称《实施办法》），以房地产开发为目的兴建违法建筑，此次实施的试点办法不适用。

本报记者调查了解到，深圳很多历史违法建筑都是为原村民和其他社会资本或个人合伙建成，在符合“一户三栋”的情况下，只有原村民所建部分能确权。

在深圳，还有一个情况是，许多违建动辄二三十层，全部分割出去卖，会不会出现把整栋几十层房产全部投机划到本村一原村民名下，确权后再进行产权分割的情况？孙玉龙表示，除非该村民能提供证明为其自己所建，并能提供无经济纠纷证明书，方才可能获得确权。但是，这里面有一个风险，“整栋楼划归到一个人名下，即使这栋楼获得确权，产权也是不能分割的。市民买的违建楼产权是在别人名下，里面存在着非常大的风险，一旦原村民毁约，后果难以预料，这种情况的出现几乎不可能”。

三大疑问

不能确权的违建怎么办？

记者了解到，不能确权的部分历史遗留建筑（如原村民所建的第4栋及其以上建筑）可临时使用。历史遗留违法建筑经普查记录后在依法处理前，符合相关规定的，可以凭房屋安全鉴定合格的报告、消防验收或者备案凭证办理临时使用备案，临时使用期限为5年。未办理临时使用备案的历史遗留违法建筑，不得出租、进行经营性活动。

查违部门表示，对未按要求补申报的历史遗留违法建筑，查违部门将进行临时管理，并依法迁出或者强制迁出有关单位、人员。

对依法应当拆除或者没收的历史遗留违法建筑（注：如目前发现的抢建违建），查违部门将依法组织行政处罚的作出和执行。对依法应当拆除、没收或者具有严重安全隐患的历史遗留违法建筑实施停水、停电、停气；对私拉乱接行为，要按规落实行政处罚。

已经卖了的违建怎么办？

目前，深圳很多违法建筑已经违法出售，如试点范围内的南岭社区，里面就有几十栋动辄高达30多层的违法建筑被私自出售。目前，《方案》对这些违建的出路并没有给出答案，市查违部门表示购买违法建筑，本身行为是违法的，买方和卖方的利益都得不到保证。由于购买违法建筑的业主实在太多，对于这些房子的出路，还有待国家级层面政策的进一步明示。对于那些已经购买了违法建筑的业主来说，目前还要承担的是一个拆除风险，一旦房子涉及拆迁和拆除，这些业主的利益在法律上得不到任何保障。

原村民户籍迁出怎么办？

根据规定，《实施办法》仅适用于原村民在其原籍所在原农村集体经济组织范围内所建住宅类历史遗留违法建筑，或者在区政府、街道办事处在其原农村集体经济组织范围外安排用地上所建的住宅类历史遗留违法建筑。

历史遗留违法建筑申报人为原籍在本市的华侨及港、澳、台同胞，或者原符合实施办法规定，但因升学、就业、婚嫁、服兵役等原因户籍已迁国内其他地方的，对在其原籍所在原农村集体经济组织范围内所建的历史遗留违法建筑进行处理时，仍适用原村民相关处理规定。