以土地制度改革撼动小产权房根基

    本网讯  继去年9月北京国土局公布了首批清理小产权房名单后，近日又公布了第二批名单，力争实现新增小产权房项目零增长。针对小产权房，北京展开了“史上最严”的专项整治。

    小产权房近年来在整治声中逆势生长，虽然于法理不容，但却因裹挟了众多购房者和农民利益而成了一道待解的社会难题。北京此番祭出重拳整顿，固然会使小产权房热“降温”，但想要真正化解其“灰色”身份，恐怕还需从夯实保障房市场、加速农村土地流转改革等制度层面予以厘清。

    近年来，在我国城乡接合部、城中村等区域，大批附着在当地农村集体所有土地上的房屋被推向了市场，为了与正规商品房做出区分，业界将其称之为“小产权房”。虽然没有房产证、交易行为也不受法律保护，但在夹缝中生存的小产权房仍呈现出欣欣向荣之景。此前有估算称，小产权房在一般城市的比重已达10%至40%，而在供求双方的强力推动下，这一占比仍在逐年攀升。一方面，受到土地流转改革滞后的束缚，农村集体土地的市场价值难以得到体现，借由小产权房销售突破制度瓶颈，农民可获得可观的经济收入，分享楼市繁荣的一杯羹;另一方面，由于小产权房与同区域商品房相比具有突出的价格优势，且无需缴纳土地出让金及各种手续费，这些房源遂成为城镇中低收入家庭满足住房需求的通道。显然，供求双方对小产权房均具有客观现实诉求，行政硬性规制根本无法从根本上遏制其交易冲动。据报，在北京明确清理小产权房之后，虽然有些项目已停工停建，但也不乏打着“种植园”名义继续地下施工的现象。

    小产权房虽然具有存在的市场基础，但毕竟带着太多隐患，极易引发社会矛盾。客观而言，目前的小产权房的低价优势，是由农村宅基地流转政策相对空白、流转范围被限制而造成的。而从长期看，这部分产权获得流转地位乃大势所趋，价差消失将是必然的。当初的“贱卖”，会使得售房农民未能享受与市场定价相匹配的利益，土地稀缺性不能得到合理体现，农民的经济利益很可能因此无法完全兑付。与此同时，从“小产权房”的称谓可以看出其产权的不完全的特性。小产权房只能一次性付款，不能获得产权证明，不能借此房产落户，购房者更没有法律认可的转让、处置、收益等权利。一旦涉及拆迁赔偿等事宜，受益方仍然是农民房主，而非实际居住人。恰因此，小产权房市场乱象纷呈。

    按理，小产权房的买卖双方均属于社会中低收入群体，其本身都应得到救济性政策的倾斜性扶持，不能简单以经济与法律思维论断，“一刀切”式的打压难以切中问题肌理。换个角度说，小产权房在一定程度上可视为当前房价高企不下的“副产品”， 并意外承担起了保障房的供给功能。故而，如若保障房的断腿能得到及时修复，中低收入家庭能通过正规渠道实现居者有其屋的梦想，就不会甘冒违法风险购置小产权房了。从供给角度看，城乡土地“同地不同价”是形成小产权房价格洼地的制度原因，一旦农村土地市场实现合理流转，那么资源要素的自由流动将会抹平这种价格差异，消弭“小产权”概念滋生的根基。当然，这些釜底抽薪之举目前都面临着现实瓶颈：各地保障房建设大都面临着资金缺血困境，需要以创新式思维打开社会化融资大门;而农村土地流转改革也需要迈过“确权”这道坎，让原本模糊的“集体土地”明晰、公平地划归向农民个体。这些改革举措需要多部门联手配合推进，难以在朝夕间轻松获得突破。

    整顿小产权房市场，牵涉利益众多，应从制度化层面予以根本性引导。否则，小产权房“愈挫愈勇”的现象难以真正得到抑制。