限制民事行为能力人购房——陈某诉惠州市**区某实业有限公司商品

2014-01-19 12:19来源：找法网浏览：次手机版

本网讯 【案情】2012年8月12日，陈某脱离监护人的看护，在监护人王某不知情的情况下，乘上了惠州市**区某实业有限公司（下称“某实业公司”）的看楼巴士，前往涉诉房产所在地的楼盘，认购了某实业公司位于惠阳市**区的“某花园二期22栋3012号房”，并于当日刷卡交付了购房定金人民币5000元给某实业公司，2012年8月13日，陈某又在监护人王某不知情的情况下，又与某实业公司签订了商品房买卖合同和分期付款承诺书，其中商品房买卖合同第四条约定购买的房屋总价为人民币198000元，而第六条约定首期款为人民币119000元，余款人民币79000元办理银行按揭，且在签署合同同时签署贷款合同并提交银行所需资料。而前述分期付款承诺书则写明陈某“因资金周转困难”申请首付款分期付款，其中2012年8月13日付购房款66000元，2012年12月31日付清首付款余款人民币48000元。陈某共刷卡交付了部分首付款、维修基金、预售登记费、合同印花税、按揭抵押费、按揭评估费以及契税共计人民币80288元。

事后，因监护人王某发现，监护人与被某实业公司联系，要求确认此合同无效，但某实业公司予以拒绝。

【法律关系分析】案件的法律关系是商品房买卖合同关系，但实际上也涉及了限制民事行为能力人超过其行为能力所做的民事行为是否有效的问题，以及作为限制民事行为能力人的监护人也就是法定代理人追认与否的法律效果问题？

【一审】2013年1月22日，陈某的监护人王某因与某实业公司协商无果，随后委托本人代为向惠阳区人民法院起诉，要求判令：1、确认双方于2012年8月13日签订商品房买卖合同无效；2、要求某实业公司返还陈某交付的购房款人民币80288元；3、判令本案的诉讼费由某实业公司承担。案件于2013年3月6日开庭。

庭审期间，某实业公司认为陈某在签订合同之时行为清晰，且付款是通过刷卡，还事后申请了分期付款承诺书，其售楼代理人员无从得知其存在精神障碍，因此合同有效。而作为陈某的律师，我依法提供了陈某的病历本、精神障碍证明、残疾人证明以及监护人证明以佐证陈某存在多年的精神障碍，在法律上属于限制民事行为能力人，而相对于其行为能力而言，购房属于重大、复杂的事项，由于陈某的监护人对其超出民事行为能力所做的民事行为不予追认，依法应该认定无效。庭审过程中，法院组织调解，作为陈某监护人王某委托的律师，综合考虑后向王某提出了和解的分析建议。王某考虑案件是外地，且已支付的购房款是用于陈某治病所用，故最后同意了调解方案。

【调解结果】法院于2013年3月6日出具调解书，即陈某于双方调解书签署之日起一个月内配合某实业公司注销涉案房产的预售登记备案，某实业公司于成功注销后三日内返还陈某购房款70288元，诉讼费减半收取由陈某自愿负担。调解书当天作出后，双方立即赶到惠阳区房产登记中心注销了预售登记，之后某实业公司按照调解书的内容于三日内退还了陈某购房款。

【个人点评】本案从结果上看，似乎陈某损失了一万元以及诉讼费，但是实际上之所以接受和解，理由在于考虑到陈某所支付的购房款实际上是其治病所用，且陈某的监护人王某年事已高，不宜再为此事而陷入过多的诉讼，另外也是因为案件在外地，王某考虑路途来回可能会造成其不便，所以最终接受和解。而某实业公司之所以愿意和解，一方面当然也是基于某实业公司确实也是已经支付了涉案房产的代理佣金给第三方，另一方面对于某实业公司来说，案件对他们也是有败诉的风险的，故也同意接受和解。

那么抛开案件和解的情况来分析，案件是否对陈某有利，实际上未必，理由是：陈某签订合同以及支付购房款从表面看与完全民事行为能力人无异，假设案件继续诉讼，某实业公司能够调取陈某当时在售楼处签订合同以及刷卡支付购房款的监控录像来佐证其当时的精神状况能够识别其行为的后果，则很可能案件会败诉。当然，从实际来看，因为签订合同到案件起诉历时几个月，而监控录像的保留一般仅是保留一个月时间，所以某实业公司极大可能不会有这方面的证据，反观陈某这边是有多年的病历记载的，所以相对来说，陈某较为有利。但是，陈某的情况有点特殊的是其所患的精神障碍在医学上属于狂躁症，按照医学的认定其仅是行为以及情绪上较为激动，是否其签订购房合同就一定超过其民事行为能力，还需要进一步的医学证明，从这点来说，也是对陈某不利的地方，而这个也是决定王某接受本人建议和解的原因之一。

从案件来说，作为代理律师必须综合考虑案件的证据以及诉讼风险，虽然客户同意委托并诉至法院，但是，庭审过程需要根据案件的变化、当事人处理事件急缓需求以及诉讼的风险综合的去分析和建议，因为类似本案，假设案件不和解，双方坚持诉讼到二审结束，即使陈某这边胜诉了，对于陈某监护人来说，未必是最好的结果，因为这期间耗时耗力且无法照顾好陈某，也无法及时的将款项取回用于陈某的治疗，另外，陈某的监护人王某年事已高，作为我个人来说，我是不愿意老人家去来回折腾这个案件，因为老人家希望跟着我开庭了解案件的情况，这个事情对于他们家来说，是件大事，涉案的购房款也是数额不小的款项。所以，无论从法律上来讲，还是从情理上而言，我建议客户接受和解。

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