市民六百万购学区房指标已用 中介被判退费

漫画／高岳

房地产中介机构在买卖双方交易中，为了追求动辄几万、几十万的中介费，而背弃居间义务和诚信原则、规避甚至违反法律规定的行为时有发生。

纠纷中，房地产中介机构正越来越多地扮演着“当事人”的角色。据北京市第一中级人民法院统计，该院三年多共审结二手房屋买卖合同纠纷2374件，其中一方当事人为中介机构的案件达2065件，约占全部二手房屋合同纠纷总数的87%。

600万购学区房却“指标已用”

作为北京二手房交易中的宠儿，由于房源稀缺，近年来学区房价格扶摇直上，甚至达到10万元/平方米。在巨额利润的刺激下，某些中介公司明知房屋存在可能影响交易达成的因素，却不履行居间义务，故意怠于告知。

2012年9月，赵明将已购买十年的商品房委托某知名中介公司挂牌销售，并声称是市重点小学的学区房。该中介公司将房屋信息制成广告牌对外张贴，内容为：“某小区，130平米南房，学区房，欲购从速，售价610万”。

王燕看到后，决定通过该中介公司购买二手房，并向中介公司明确要求必须为市重点小学的学区房。中介公司最终促成双方交易，并收取王燕20万余元佣金。双方在合同中明确约定，购房目的是“为孩子上学，购买学区房”。

然而，刚交完首付款不久，王燕就了解到，该重点小学对“学区房”另有限定性要求：在该房屋内以前没有人用过上学指标。而王燕所购房屋之前已使用过上学指标，也就是说，其购买的房屋已经无法达到孩子上学的目的。

于是，王燕决定不再履行付款义务，并将赵明和中介公司共同诉至法院，要求解除房屋买卖合同，退还已付房款，退还居间服务费，赔偿损失。

对此，该中介公司答辩称，交易房屋是否是学区房，自己没有能力审查，不存在任何过错，不同意退还中介服务费。另外，房屋的确是学区房，因为学校政策导致王燕孩子不能入学，不是自己能够控制的。

最终法院认为，在本案中，卖方存在隐瞒房屋关键信息——是否是学区房的故意。中介公司门店长驻小区附近，对学区房的政策显然是应知的，也是完全有能力调查清楚的。中介公司不尽调查义务，放任结果的发生，而且将学区房的承诺放进广告，导致买方做出了错误的决策。因此，中介公司应当退还中介费。

协助虚构纳税证明逃避限购

北京住房限购政策出台后，由于户籍、纳税及社保年限等购房条件的限制，二手房交易量受到较大影响。据了解，为了谋取利益，个别中介机构不惜协助不符合购房条件的买受人，虚构在京纳税或社保缴费符合规定年限的证明，以逃避限购政策的规制。

2012年8月，李岩与张彤在某中介公司的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》。张彤为外地户口，一直在北京工作，但是纳税记录不连续。在这种情况下，该中介公司既未对买房人的购买资格进行调查，也未告知卖房人相关政策要求，便一口承诺能够帮买房人“办好此事”。

根据合同约定，张彤向李岩支付了含定金在内的首付款160万元，李岩亦向张彤交付了房屋。后因张彤纳税记录不连续未能通过买房资格核验，卖房人李岩起诉要求解除合同，对方向自己赔偿损失。而张彤则要求中介公司返还中介服务费，赔偿损失。

法院认为，买房人购买诉争房屋具有政策性障碍，中介公司除了调查买方购房资格外，还应当在居间服务中对买卖双方进行政策解释，对于明知无法促成买房的交易，应当遵守诚信原则，即时叫停。中介公司明知交易有政策障碍，还促成交易，甚至向买方承诺可以规避政策，属于严重失职，应当承担退还居间费、赔偿损失的责任。

未尽审查义务致交易无效

二手房的法律性质复杂多样，除普通商品房外，法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有特别规定。现实中，部分中介公司审查不严，或明知不可为而为之，也引发了大量纠纷。

2011年5月，购房人肖丽与售房人郭强以及某中介公司三方签订了房屋买卖合同，约定郭强以180万元的价格，将其所有的位于北京市海淀区某小区一套房屋卖给肖丽。此后，肖丽向郭强支付首付款69万元，向中介公司支付居间代理费4.8万元。

在合同的房屋性质一栏，中介公司填写确认诉争房屋为已购公有住房。在“是否为央产房”的调查表上划了“×”。

然而，当买卖双方在办理房屋过户手续时，却被有关房屋管理部门告知诉争房屋系央产房，需要卖方及其配偶单位办理相关手续后，方可上市交易。此后，郭强虽积极配合咨询房屋上市所需办理的相关手续，但始终未办理完备房屋上市交易的必要手续。肖丽随后将郭强及中介公司诉至法院，要求退还购房款项并赔偿相应损失。

法院认为，本案中，中介公司对于央产房是否能够上市未尽审核义务就仓促促成交易，甚至连房屋性质都未询问卖房人，应该说在居间行为中未尽调查和告知的义务，存在居间中的失职行为，最终因为房屋交易流产应当承担相应的责任，本案中判决其返还居间费。(文中所有人物均为化名)(记者余瀛波)