房产经纪行业立法层级不高致中介脱管

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副研究员　　　　　　　　　　　　赵庆祥

　　《法制日报》记者　　　　　　　　赵　丽

　　对话动机

　　出租房人均居住面积不得低于5平方米,一个房间不得超2人,不得分割出租,不得按床位出租,厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不能出租……今年7月18日,北京市发布新政严打群租。百余天过去了,记者调查发现,群租现象尚未得到彻底遏制。《法制日报》记者就此与中国房地产估价师与房地产经纪人学会副研究员赵庆祥展开了对话。

　　供需失衡投机现象严重

　　记者:100多天过去了,我们调查发现,群租现象并没有得到彻底遏制。您如何看待这种现象?

　　赵庆祥:群租的负面影响有很多,比如容易引发治安问题,存在安全隐患,影响周边邻居的合法权益,加速公用设施设备的磨损折旧等。治理群租问题十分必要,但因缺乏有效的治理手段,治理工作收效不尽如人意也在意料之中。商品住房租赁市场是房地产市场中市场化程度最高的,群租只是供需关系紧张的一个表现,根治群租现象要加大租赁房源供应,从根本上解决租赁供需关系紧张问题。

　　记者:北京出台禁止群租新规后,媒体发现与以往中介直接掌握房源不同,目前群租的房子多出自“二房东”之手,中介扮演着“二道贩子”的角色。

　　赵庆祥:市场供求越失衡,投机现象越严重。不管是“二房东”还是房屋租赁市场上的“二道贩子”,都是靠赚取房租差价牟利,因为位置好的租赁房源供不应求,所以投机者就会想方设法垄断信息,获取房源然后再加价转租。

　　解决“二房东”问题,要比解决群租问题相对容易一些。只要禁止房屋所有权人将房屋出租给未备案的房地产经纪机构,然后对房屋转租严格征税,另外再对承租者进行必要的风险提示,就能有效解决租赁市场投机问题。

　　记者:目前,也有一些大中型的房地产中介公司表示已经不接隔断房了。您认为中介公司的举动是碍于规定还是担心“住的人多了容易出事”?

　　赵庆祥:两个方面的原因都有。大中型的房地产经纪公司都是想长远发展的正规企业,他们不在出租房中打隔断是自身规范发展的需要,也是尽量规范经营风险的要求。

　　缺少罚则震慑力量不足

　　记者:在您看来,是什么原因造成了北京的相关政策规定效果不理想?对于群租乱象,该由谁来监管。规定实施百余天,是否有处罚的先例?

　　赵庆祥:从表面来看,群租难治是因为高昂的租金所致,其实背后还是租赁房屋供给不足的问题。我相信有关部门肯定有处罚的先例,这不用质疑,但是个别处罚相对于庞大的群租市场而言,缺少实质性影响。

　　记者:目前,房地产领域难以有效监管的原因有哪些?

　　赵庆祥:房地产经纪行业立法层级不高是一个重要原因。立法层级不高会造成三个结果:一是行业缺少给力的规则和规范,没有规矩难成方圆；二是缺少对房地产经纪服务主体的认可和认证,没有行业准入机制,“二道贩子”、“黑中介”就会层出不穷；三是缺少必要的罚则,房地产经纪机构和人员的违法违规成本较低,对不法机构和人员也难以形成有效的威慑。

　　记者:如何才能有效遏制群租,保证政策“落地”?

　　赵庆祥:在住房租赁需求相对稳定的情况下,遏制群租只能加大租赁房源供应。一方面政府部门要加快公共租赁住房和廉租住房的建设；另一方面要鼓励小业主出租闲置的住房,比如用于出租的房源在出售时可以考虑减免一部分税收,对长期空置的房源可以考虑收取空置税等。另外还要大力规范发展房地产经纪服务行业,加快租赁房屋的流通,优化房屋资源配置。

　　记者:在应对群租问题上是否会有进一步的举动?

　　赵庆祥:群租问题的很多乱象可能还牵扯到诸如房屋租赁代理模式等诸多问题。可以说,群租问题已经引起了有关部门的重视。针对群租问题如何加强监管,北京市住建委刚刚联系过我,准备委托有关专家学者进行深入研究,而不是进行简单的禁止。

　　记者:《住房城乡建设部工商总局关于集中开展房地产中介市场专项治理的通知》设定了时间表,专项治理在11月将收官。现在已进入11月,治理效果如何?

　　赵庆祥:据我所知,目前各地方正在进行治理工作收尾,正在撰写治理工作报告。

　　制图/李晓军