城市承租房与拆迁

2013-11-16 12:33来源：中顾法律网浏览：次手机版

本网讯 1.承租房补偿安置对象
以合法有效的租用公房凭证、房屋租赁合同计户，并按户进行补偿安置。

2.《拆迁安置补偿协议》签约人
2.1租用公房凭证，房屋租赁合同所载明的房屋承租人为签约人。
2.2公房承租人在本市常住户口已注销的，共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以签订补偿安置协议。
2.3同住人有多人的，应协商确定签订补偿安置协议的代表。
2.4无同住人（承租房屋处无本市常住户口），本市常住户口的配偶和直系亲属成为签约人。

3.被拆除房屋的建筑面积
3.1拆除居住和非居住兼用的房屋，选择货币补偿的，可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款。
3.2价值标准房屋调换的，应当按照货币补偿款，用居住房屋进行调换并结算差价。
3.3被拆迁人或房屋承租人选择面积标准房屋调换的，应当将居住用建筑面积和非居住用建筑面积合并计算为居住用建筑面积，进行补偿安置。
3.4房地产权证记载的建筑面积为准
3.5无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。
3.6相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但在１９８１年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。
3.7承租公租房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；
3.8租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积；

房屋类型	公寓	独立住宅	新里住宅	新工房（有电梯成套）	新工房（无电梯成套）	新工房（无电梯不成套）	两万户新工房	旧里住宅	简屋
换算系数	2.06	1.83	1.82	2.00	1.98	1.94	1.65	1.54	1.25

3.9在２００１年１１月１日以前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在１.２米至１.７米的部分，按照实际居住面积的一半及上款规定的换算系数计算建筑面积；１.７米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。

4.“居住房屋的房地产市场评估单价”和“非居住房屋的房地产市场价”
4.1房屋拆迁人委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁估价资格的房地产估价机构评估。
4.2适用市场单价计算补偿安置款，且被拆除居住房屋的房地产市场单价明显低于最低补偿单价标准的，可以不评估。
4.3适用评估单价计算补偿安置款的，应当评估；但拆迁当事人协商一致的，可以不评估。
4.4用于价值标准房屋调换的安置房屋，应当评估。
4.5评估时点以房屋拆迁许可证核发之日为准。
4.6拆迁当事人对评估结果有争议的，一方当事人可以向上海市房地产估价师协会组织的房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定。
4.7拆迁当事人在收到评估报告后的１５日内未申请鉴定的，以评估结果作为裁决依据。
申请鉴定的，以鉴定结果作为裁决依据。

5 .补偿安置方式
5.1货币补偿。货币补偿金额计算公式：被拆除房屋的房地产市场评估单价*被拆除房屋的建筑面积确定。
被拆除房屋的（房地产市场单价十价格补贴）*建筑面积确定。
5.1.1房地产市场评估单价低于最低补偿单价标准的，按最低补偿单价标准计算。
5.1.2最低补偿单价标准，为被拆除房屋同区域已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价。
已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价，由各区、县政府按其划定的区域范围定期公布。

5.2面积标准房屋调换：拆迁居住房屋，实行以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换的方式。

5.3价值标准房屋调换房屋调换：实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换的方式。

5.4 拆迁私租房
私租房是指协商议定租金标准的出租居住房屋。
5.4.1被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系,拆迁人对被拆迁人给予补偿安置，其货币补偿金额的计算公式为：（被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。
5.4.2被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系未达成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋调换。安置房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

5.5 拆迁公租房
公租房是指执行政府规定租金标准的公有居住出租、私有出租居住房屋。
5.5.1被拆迁人选择房屋调换的，由被拆迁人安置房屋承租人，租赁关系继续保持。
5.5.2被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止。
承租人可以选择：
5.5.2.1货币补偿或者价值标准房屋调换。货币补偿金额的计算公式为：（被拆除房屋的房地产市场单价×８０％+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。
5.5.2.2面积标准房屋调换。被拆除房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋，承租人可以选择面积标准房屋调换。（被拆迁人选择房屋调换的除外）。
5.5.2.3面积标准房屋调换的应安置面积，以被拆除房屋的建筑面积为依据，按照下表所列的百分率增加安置面积：

被拆除房屋地段	安置房屋地段
被拆除房屋地段	四	五	六
一、二、三	30％	60％	100％
四	-	40％	70％

前款所列房屋地段，由市房地资源局划定。
每户被拆迁居民应安置面积的最低标准和位于五、六类地段的被拆除房屋增加安置面积的标准，由拆迁房屋所在地的区、县人民政府制定。
安置房屋的建筑面积超过应安置面积的部分，被拆迁人、房屋承租人应当按照安置房屋的房地产市场价支付房价款。
安置房屋在一、二、三类地段，以及被拆除房屋和安置房屋均在四类地段的，不适用本条规定。

5.6 拆迁廉租住房
房屋承租人属于孤老、孤残、孤幼的拆迁人，应当优先给予面积标准房屋调换，并可适当减免超过应安置面积部分的房价款。

5.7 非居住房
5.7.1原始设计为非居住房屋，延续至拆迁时仍作为非居住房屋使用的，可以认定为非居住房屋；
5.7.2公房承租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；
5.7.3房地产权证记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但原始设计为居住房屋以及实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外。
5.7.4原始设计为居住房屋，经市或区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，可以认定为非居住房屋。但在２００１年１１月１日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在２００１年１１月１日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。
5.8 拆迁私租非居住房屋
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系未达成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行价值标准房屋调换。安置房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
5.9 拆迁公租非居住房屋
5.9.1被拆迁人选择价值标准房屋调换的，由被拆迁人安置承租人，租赁关系继续保持。
5.9.2被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人应当将被拆除房屋的房地产市场价的２０％补偿给被拆迁人，将被拆除房屋的房地产市场价的８０％补偿给房屋承租人，租赁关系终止。

6 .安置公房承租人
6.1货币补偿款、安置的房屋归被拆迁人所有。被拆迁人应当负责安置房屋使用人。
6.2拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。
6.2.1同住人，是指在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制。

他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住

面积不足法定最低标准的情况。
6.2.1.2这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房)，以及按公房出售政策购买的产权房等。
6.2.1.3具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；
6.2.1.4一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；
6.2.1.5在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的；
6.2.1.6房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。
6.2.1.7有下列情况之一的人，不能被视作同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：
将本来享有的他处公有住房权利予以处分；
居住在被拆公有居住房屋的；
获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；
已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

6.2.2同住人之间的货币补偿的分配
6.2.2.1一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。但有下列情况除外：
6.2.2.2有以下情况之一的人，可以酌情多分：
承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。
6.2.2.3对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人，可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分。
6.2.2.4承租人或同住人允许他人未成年子女在自己承租的公房内居住的，一般可认定为属于帮助性质，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此，在这种情况下，该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款，除非其能够提供证据证明其居住权并非基于他人的帮助而取得。
6.2.2.5当事人对该未成年人入住的相关问题另有约定的，依约定处理。

7 搬迁补偿
7.1承租人支付搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之月起增加临时安置补助费。
7.2拆迁非居住房屋，拆迁人应当补偿房屋承租人费用：
7.2.1按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；
7.2.2无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；
7.2.3因拆迁造成停产、停业的适当补偿。

8. 补偿款的支付
拆迁人支付货币补偿款和房屋调换差价款的时间，应当在拆迁补偿安置协议中约定；
未约定的，应当在房屋承租人搬离原址后一个月内一次性支付。

9.房屋承租人支付房屋调换差价款的时间，应当在拆迁补偿安置协议中约定。
未约定的，应当在拆迁人交付房屋时一次性支付。

10.争议处理
10.1拆迁补偿安置协议订立后，房屋承租人未在协议约定的搬迁期限内完成搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁机构申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人提供相应安置房屋的，可以依法申请人民法院先予执行。
10.2房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未完成搬迁的，经区、县房地局申请，由区、县人民政府责成区、县房地局和公安机关等有关部门强制执行；或者由区、县房地局依法申请人民法院强制执行。
10.3房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由被拆除房屋所在地的区、县房地局裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
10.4居住房屋的拆迁补偿安置争议，应当裁决以房屋调换。
10.5非居住房屋的拆迁补偿安置争议，可以裁决以房屋调换，也可以裁决以货币补偿。
10.6当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起60日内向有管辖权的行政机关申请行政复议，也可以在裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。
10.7拆迁人依照本细则规定已对被拆迁人、房屋承租人提供安置房屋或者给予货币补偿的，行政复议、诉讼期间不停止裁决的执行。
附《补偿安置内容图例》

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