二手房买卖合同纠纷——银根收紧，卖方向买方主张索赔

2013-11-08 18:24来源：中顾法律网浏览：次手机版

本网讯 案情：李某是深圳市南山区某花园B栋507房的业主，由于生意上投资需要资金周转，于是于2013年5月20日将其房产委托深圳市某房地产经纪有限公司代为放盘出售，2013年5月24日，王某看中该房产。2013年5月26日，王某在深圳市某房地产经纪有限公司的营业点与李某签订了二手房买卖合同，合同约定，李某将某花园B栋507房，面积120平方，总价432万元的物业自愿转让给王某，王某于二手房买卖合同生效当日即2013年5月26日支付定金10万元，二手房买卖合同生效后三日内，王某再向李某支付定金22万元，前述定金将由双方约定的第三方进行监管。关于付款条件约定，双方除定金外的剩余首期款97.6万元于2013年6月1日之前委托第三方进行监管，且王某需要在2013年6月5日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关材料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，李某须配合卖方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。关于递件过户时间方面，双方约定在王某按照合同约定支付了定金、首期款并支付到双方指定的第三方监管账号和取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产原件之日起三个工作日内，双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2013年8月10日。王某签署前述二手房买卖合同后，按照约定约定支付了定金及剩余首期款并与李某做了资金监管协议，2013年7月5日，王某顺利的取得了按揭银行的贷款承诺函，贷款金额为310万，李某看到了银行的贷款承诺函后按照合同约定配合王某做了房产的过户手续。2013年9月15日，由于银行银根收紧，导致李某的售房尾款迟迟未到账，因此，李某联系王某，声称要起诉并取回房产，主张索赔。王某认为其并不存在违约，且放款是银行的问题，与王某无关，因此不同意李某的条件，李某遂向南山区法院起诉。

案情的分析：上述的二手房交易流程，是比较常见的，那么对于本案的李某主张，是否能够获得法院支持呢，王某还是心有顾虑的就此咨询了本人，具体分析如下：
1、李某要求解除合同显然不符合法律规定及合同约定，也无法将房产取回。首先，该买卖合同不存在王某根本违约的行为，因此在合同履行完毕之后，李某主张解除合同显然与事实不符，且无法律规定。其次，涉案的房产已经按照合同约定办理了过户手续，除非是登记有误或者是涉及第三人合法权益且第三人主张撤销权的，才可能将房产再行过户给李某，否则不存在回转的问题。
2、李某主张索赔，对此合同并没有相应的约定。按照涉案合同的约定来看，合同里仅是约定了王某提交办理银行按揭贷款材料的时间和递件过户前需要具备银行贷款承诺书而已，进一步说，即使约定了王某在何时出具银行贷款承诺函，也不代表着王某违约，因为本案是李某迟迟未取得银行按揭款而引发的纠纷，而并非因为王某未能贷款或者王某未能在约定的时间内取得银行的贷款承诺函而引发的纠纷。因此在合同没有约定出现本案这种情况的违约索赔时，李某的主张显然没有合同依据以及法律依据。
3、李某的索赔起因是银行放款迟迟未到，那么是否属于合同法规定的因为第三人的行为导致王某违约，所以李某可以主张索赔呢，答案是否定的。理由是合同法这个条款的规定是基于合同双方有对前述情况的发生作出了约定，如果没有，即使出现李某这种情况，也不能索赔。
因此，李某的诉讼，其结果可想而知。

陈桂平律师提示：
自今年开始，国内银行的放贷尤其是房产交易方面的放贷基本是处于收紧甚至是暂停此类贷款，而国内房产交易，无论是刚需的购房者还是投资的购房者，多少离不开银行按揭，因此，在了解银行贷款政策及放贷风险的情况下，更需要注意房屋买卖合同的约定，尤其银行放贷迟迟未到引发的房产纠纷在今年较为常见。故此，对于买卖双方来说，需要注意的是——
房屋卖方需要注意：银行贷款承诺书的出具不代表银行放款的时间，如果是急需资金的，则最好进一步约定一个补救条款，即在银行超过某一个时间后仍未放款的，则买方应该自筹资金补足，且由买方自行处理与银行按揭之间的法律纠纷并承担相应的后果。而对于买方来说：以前述为例，最好注意出现前述卖方的约定时，自己是否有能力补足前述款项。另外，对于买卖双方来说，房产交易的每个步骤，最好有对应的违约条款设计，目前国内二手房买卖合同，尤其是房地产中介公司出具的合同，相对来说，设计的比较粗略，从规避及防范风险的角度来说，最好委托律师进行陪购或者陪售，这方面，香港的房产交易是非常常见的，也是很有必要的。

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