广州某贸易公司诉曾某租赁纠纷案

2013-11-08 18:11来源：中顾法律网浏览：次手机版

本网讯 案情：广州某贸易有限公司于2007年6月15日与曾某签订租赁合同，合同约定：广州某贸易有限公司向曾某租赁坐落于广州海珠区东晓路38号某广场B栋第三层中轴1-5*R-K区域，面积为800平方米作为广州某贸易有限公司从事某火锅餐饮之用，租赁期限为5年，自2007年8月10至2012年8月9日止；广州某贸易有限公司享有自2007年6月1日至2007年8月10日期间的免租期，自2007年8月11日起开始计算租金。租赁期间的租金缴纳如下：2007年8月10日-2009年8月9日每月租金为45800元；2009年8月10日-2010年8月9日每月租金为47174元；2010年8月10日-2011年8月9日每月租金为48589元；2011年8月10日-2012年8月9日每月租金为50047元；租金于每个月21日前交付。广州某贸易有限公司在合同签订之日起3个工作日向曾某交付91600元作为履行保证金，30000元作为水电保证金。原、曾某约定有关该租赁合同的纠纷由房产所在地的人民法院管辖。广州某贸易有限公司承租的房产原属于曾某租赁华润万家生活超市(广州)有限公司【以下简称万家】的房产的一部分，而某广场属于广州东银房地产有限公司【以下简称东银房地产有限公司】所有。曾某分租给广州某贸易有限公司的事宜于2007年6月11日得到了万家以及东银房地产有限公司的确认同意。
自2008年初起，因曾某与东银房地产有限公司就一楼大堂的租赁关系未协调妥当及与万家的租赁关系未处理妥当，导致广州某贸易有限公司东晓店从2008年5月26日起一楼至三楼电梯被停用至今，而广州某贸易有限公司尊敬的顾客只能从消防楼梯进入餐厅。同时万家晚上九点后停广州某贸易有限公司东晓店空调，由于广州某贸易有限公司租赁的房产位于三楼且楼层间隔高达十几米，电梯无法使用以及晚上九点后空调被禁用使得广州某贸易有限公司东晓店流失很多客户，尤其是广州某贸易有限公司东晓店是从事火锅餐饮的，上述原因造成广州某贸易有限公司损失严重。其中电梯被停用所造成的直接经济损失如下：广州某贸易有限公司店面2008年1月至5月一共开台15260张，平均每天开台101.1张，单台消费223.42元，开台率为：190.7％，而6月份只开台2200张，平均每天开台73.3张，开台率为：138.3％，较1月至5月下降了52.4％，广州某贸易有限公司东晓店每天经济净损失4038元，截止2008年8月31日一共造成经济损失182605元。而晚上九点后广州某贸易有限公司无法使用空调，至使广州某贸易有限公司东晓店营业时间缩短3.5个小时，截止2008年8月31日因此造成经济损失为99701元。另外广州某贸易有限公司与曾某的租赁合同中约定曾某免除广州某贸易有限公司2008年6月的租金，由于曾某的违约，广州某贸易有限公司只好把租金交付给华润万家，但根据广州某贸易有限公司与曾某合同的约定，广州某贸易有限公司有权追索6月份的租金。而以上情况的出现都是由于曾某未适当完全的履行双方签订的租赁合同，而且以上情况出现后，广州某贸易有限公司曾多次联系曾某解决相关问题，以便双方实现合同的目的，然而曾某事后却多次推托，而之后更是不愿意接听广州某贸易有限公司工作人员的电话。
2008年9月4日，陈桂平律师作为广州某贸易有限公司上属集团华南大区法务代表广州某贸易有限公司向广州市海珠区人民法院提起诉讼，要求：1、判令曾某采取补救措施，恢复广州某贸易有限公司经营的东晓路店面一楼至三楼电梯以及空调的使用；2、判令曾某全面履行双方签订的租赁合同；3、判令曾某赔偿因其违约行为给广州某贸易有限公司造成的经济损失282306元，并加算同期银行贷款利息共300853.5042元；4、判令曾某返还广州某贸易有限公司2008年6月份的租金45800元，并加算同期银行贷款利息共48809.06元；5、判令曾某承担本案的诉讼费。为证明广州某贸易有限公司的诉讼请求，陈桂平律师提交了24份证据来佐证。

反诉：在举证期内，曾某委托广东法制盛邦律师事务所某律师及其律师助理向海珠区法院提起反诉，反诉要求为：1、要求广州某贸易有限公司支付拖欠的租金196600元、代交的安监部门罚款20000元、隔油池建造费用64000元、大堂装修费用38965.2元、电梯安装费50000元；2、要求解除双方签订的租赁合同；3、没收广州某贸易有限公司的保证金91600元；4、要求判令广州某贸易有限公司承担本案的诉讼费。为此，曾某的代理律师提供了7份证据佐证其请求。

判决：庭审期间，由于华润万家解除了与曾某的租赁合同，因此广州某贸易有限公司与华润万家重新签订了涉诉场地的租赁合同，故撤销了诉讼请求第1、2项。最终法院判定：1、解除双方的租赁合同及补充协议；2、曾某在判决生效之日起15日内退还保证金91600元及水电按金30000元给广州某贸易有限公司；3、判决生效之日起15日内，返还2008年6月份的租金45800元及利息（从2008年6月19日至2008年9月25日止，按照银行同期贷款利率的标准计算，利息的总额以广州某贸易有限公司的3009.06元为限）给广州某贸易有限公司；4、驳回广州某贸易有限公司的其他诉讼请求；5、驳回曾某的全部诉讼请求。案件受理费12728（其中本案受理费8569元，反诉费4159元）由广州某贸易有限公司承担5343元，曾某负担7385元，曾某应该承担的部分在履行判决时直接支付给广州某贸易有限公司。

个人评点：该案件是个人当时刚入职某上市公司担任其大区法务接手一个案件，这个案件具有一定的典型性和复杂性，典型在于其涉及多层的租赁关系以及关于实际损失中的经营损失如何证明的问题，而复杂性除了涉诉金额本诉约349662元之外、反诉的金额也高达461165元外，还在于双方的证据共31份，最终法院的判决书也长达30页，当然，最终的结果是曾某的反诉全部被驳回，作为公司这边也算胜诉。从这个案件里需要提及的主要有：
1、多层的租赁关系，尤其是分租、转租的，必须签订合同且保留前一手同意转租以及分租的证据；
2、关于实际损失，比如该案件中严格来说是要经外部审计机构审计的，但该案件之所以不考虑，源于该主张仅是增加对方的心理压力以及增加谈判的空间，能获得支持的程度并不是公司考虑的重点，而且审计所出的数据也未必能获得法院的认可，尤其是国内的法院对此类案件涉及实际损失的支持率并不高的情况下，还是需要慎重考虑审计的成本；
3、对于金额较大的租赁合同，日常履约过程中应该做好证据保留，对于公司经营管理人员尤其应该培训到位，否则一旦涉诉，容易陷入被动，尤其是作为承租人地位的一方在提起诉讼时就是相对被动的一方，因为投入大而无法正常经营本身就是被动的局面，如果诉讼过程中证据以及代理案件的律师起诉思路有问题，更是容易导致被动；
4、反诉也仅是抵销本诉的一种思路，但是未必对方提起反诉就能站得住脚，对此，作为代理人需要从证据链下手。同理，换个角度来说，本诉也存在这个问题，因此，即使是处于被告的地位，依旧有可能通过反诉来获得胜诉的可能，诉讼过程中，本诉和反诉本来就是相对的，诉讼就像打战，而证据就像武器和军队，如果后者问题多，显然只会打败仗。

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