虚假购房合同骗贷频发纠纷 套贷者权益难保

炮制虚假购房合同骗取银行贷款频发纠纷

套贷者深陷罗生门权益难保

漫画/高岳

  本网讯    “由于直接向银行贷款门槛较高、利率较高、还款期限短等原因,近年来,一些人为了解决资金周转困难,开始打起了通过虚假买卖房屋套取银行贷款的主意。”上海市浦东区人民法院民五庭庭长张杰告诉《法制日报》记者。

    而这种通常发生在亲人朋友之间互利互助的事情,往往都是以温馨开头,以反目结局。张杰表示,这种“买卖”由于表面上无瑕疵,“买卖”中的一方在面对房价上涨诱惑或无力还款的情况下,很容易“顺水推舟”,将房屋转卖、转租、自行居住,或逃避还款,由此引发一系列如“罗生门”般的纠纷……

    近两年,这样的案子在浦东法院正在成倍增长。

    好友离世买卖房屋成糊涂账

    宋晨开办的公司在2007年春遭遇资金周转困难,怎样能快速从银行贷到款?宋晨思虑之后,心生一计:以买房的名义从银行贷款,这样利率低,且很容易通过贷款审核。他便向与他要好的朋友肖松寻求帮助。肖松非常“仗义”,于当年6月与宋晨签订《房屋买卖合同》,约定将宋晨名下的一套房屋出售给肖松,建筑面积34.52平方米,转让价26万元。房屋产权登记在肖松名下,并以肖松名义以该房屋向银行抵押贷款18.2万元。

    拿到银行借款后,肖松全额交于宋晨,至此二人签订合同的目的也就算实现了,所以肖松并未继续在贷款之外付清其余房款,而房子也并未实际交付给肖松,宋晨仍然居住在这套房子里。

    宋晨按照约定,通过肖松贷款账户每月按时归还借款本息,肖松每次也都为他出具收条。截至今年4月,宋晨共支付给肖松账户总金额为106900元。

    然而,双方的“友好合作”却因为肖松的意外离世戛然而止,原本彼此心知肚明的“房屋买卖”一瞬间成为一笔糊涂账。宋晨“卖”给肖松的房产也被作为遗产而理所当然地被纳入肖松继承人的继承财产范围。

    肖松的儿子不认同宋晨的解释。“如需资金可直接抵押贷款,何须办理房屋买卖?”在他看来,宋晨因做生意急需资金不假,将房屋卖给自己的父亲,并办理了产权过户手续。后来,宋晨为了筹资求助于肖松,并由肖松出面将该房屋抵押,向银行贷款,因此贷款当然也应由宋晨归还。

    双方争执不下为此闹上法庭。

    如果法庭仅从合同来判定的话,宋晨必然要承担败诉的后果。但浦东法院的法官们并未拘泥于此案的表象,他们经细致审理后确认双方之间的房屋买卖徒具形式,属于以合法形式掩盖非法目的,应归于无效。

    套贷尚难认定为贷款诈骗罪

    套贷案件往往是以合法形式掩盖非法目的,那么,这种非法目的下的行为是否触犯刑法规定的贷款诈骗罪?

    带着这一疑问,记者采访了浦东法院刑庭副庭长肖波。他表示,一般认为,贷款诈骗罪是以非法占有为目的,虚构事实、隐瞒真相,骗取银行或者其他金融机构的贷款,数额较大的行为。“我国并没有设立单独的欺诈贷款罪,现有的贷款诈骗罪在要求行为人以欺骗方法骗取贷款的同时,还必须具有非法占有银行贷款的目的,二者缺一不可。许多民事套贷纠纷均涉及以虚假信息套取贷款,具有欺诈因素,但不一定要非法占有该项钱款。”

    肖波强调,我国贷款诈骗和套贷纠纷之间最大的区别就在于非法占有目的的认定。审判实践中,以欺诈的方式获得贷款比较好认定,可以通过查实贷款所用的产证、房屋买卖合同的真实性等得到证明；而行为人主观上的非法占有目的却难以通过直接证据证明,需要进行法律的推定。

    如何进行法律上的推定?据肖波介绍,认定金融诈骗罪具有非法占有目的有以下几种情形:(1)明知没有归还能力而大量非法集资骗取资金的；(2)非法获取集资款后逃跑的；(3)肆意挥霍骗取资金的；(4)使用骗取的资金进行违法犯罪活动的；(5)抽逃、转移资金,隐匿财产,以逃避返还资金的；(6)隐匿销毁账目、或者搞假破产,假倒闭逃避返还资金的；(7)其他非法占有资金,拒不返还的行为。记者张维 

一是直接给当事人带来法律风险。“对于名义卖房人来说,如果名义买受人经不起巨额利益诱惑,到期拒不返还房屋,甚至向其他人出售或再抵押借款,而房子又已进行了相关登记,对方也支付了全部房款,卖房人很可能无法再收回房产；而对于名义买房人,由于其也是名义贷款人,如果卖房人资金出现问题,无力还贷,其将承担巨大的个人信用风险。”张杰说。

    二是带来潜在的金融风险。虚构房屋买卖套取银行信贷资金,不仅破坏了金融秩序,而且此类事件大量发生后,若实际贷款人濒临资不抵债的边缘,将会直接导致金融机构的呆坏账大幅上升,引发连锁的金融风险。而由于房屋本身涉及他人权益,即使银行请求法院判决后强制执行,也容易因为案外人异议导致执行陷入困境,导致银行债权无法实现。

    三是给社会带来巨大的道德风险。诚实信用是法治社会的基石,是社会交往的基础。套贷案件本身就是在破坏诚实信用。而由此引发的房屋归属争议等继发纠纷,更是直接侵蚀了原本相互信任、相互倚重的血缘、亲情、挚友等关系,破坏亲人、熟人之间的感情纽带和心理链条,给旁观者带来不信任、留一手、防一招的心理暗示的信号,最终增加整个社会的交往成本、运行成本。

    “相对前两者,第三个方面危害更隐蔽,而破坏性也更大。”张杰不无忧虑地指出。

    法官总结套贷合同甄别办法

    以虚假房屋买卖来套取银行贷款,不仅给当事人带来矛盾纠纷,而且扰乱了正常的金融秩序,导致金融风险。

    虚假买卖房屋一般合同形式完备、过程完整,如何在当事人一方主张存在“套贷”的情况下,识别双方的真实意思,练就火眼金睛,上海市浦东区人民法院的法官们总结出一套“六步走”的甄别办法。

    第一步,看合同内容的详尽程度。正常房屋买卖中,房屋座落、转让价款及支付时间、房屋交付、办理转让过户时间及违约责任等是双方协商的主要内容,通常约定明确,而“套贷”合同内容则大多简单、粗陋,甚至一些必要的合同条款也未作约定。

    第二步,看房款的实际支付情况。对于房款尤其是首付款的支付情况,不能仅以一方出具的收款收据来判断,而应当看实际的资金流向,可以审查银行转账、本票承兑等,即使是以现金形式交付的大额房款,也可以通过审查资金来源进行判断,当事人无法解释清楚的所谓大额现金付款不符合人们的通常交易习惯。

    第三步,看房屋产权证及相关资料、票据的保管情况。正常的房屋买卖,在房屋过户后,房产证应由买受人保管,虚假买卖中,由于交易系虚构,名义出卖人都坚持保管已过户到名义买受人名下房屋的产权证以及其他相关材料。

    第四步,看当事人对交易细节的掌握程度。房屋买卖涉及利益重大,当事人一般应当对交易磋商、合同签订、房屋过户的时间、场所,房款的支付时间、地点、批次、数额、支付方式等交易细节印象深刻。然而在“套贷”案件中,由于买卖合同并未真实履行,法官询问上述细节时,当事人往往只能表示“记不清楚”或前后矛盾,漏洞百出。

    第五步,看实际还贷情况。按常理,贷款应由贷款人即买受人归还,但在“套贷”中,由于交易系伪造,实际都是由名义出卖人按月归还贷款的。

    第六步,看交易后房屋实际居住情况,按常理,房屋出卖后,一般由买受人实际居住使用,但在“套贷”中,房屋通常仍然由名义出卖人实际控制。记者张维 通讯员富心振李鹏飞