杨红旭:土地囤积现象无质的变化 应完善管理机制

中广网北京7月12日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，国土资源部副部长胡存智昨天透露，近期官方发现土地市场中存在供地者和用地者达成默契，通过违规出让等手段，导致大量土地囤积在用地者手中，长期不开发或开发不足。鉴于此，国土部选择了可能存在这类情况的“特殊”地块284宗，进行调查分析。胡存智说，为防止企业“囤地”、“圈地”等拿地而不开发的行为，国土部已在全国范围内建立了土地利用动态巡查制度，并计划明年1月1日开始正式运行。

建立这个制度，主要是为了全程监管建设用地“供后”开发利用，也是官方职能由“重土地审批、土地供应”向“重全程监管”转变的体现。去年国土部选择常州、海宁、合肥、东莞等6个城市作为土地利用动态巡查制度试点。“圈地”、“囤地”可不是小孩在玩的过家家，涉及到民众的利益，这种造成国土资源浪费、使用效率下降的行为已经存在多年，"官商勾结"的现象更是让人们痛心疾首。从公众的角度来说，当然希望这个巡查制度能够针针见血，落到实处，而不是再上演一出“说得比唱得还好听的”戏码。

经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此进行评论：

杨红旭：总体来讲，囤地的现象应该是有所缓解，但是并没有本质上改变。每年国土资源部都会进行督查，每年年初都会对上一年的一些情况做一些汇总，包括公报，但是并没有发生大的变化。这种囤地闲置情况依然比较多的，或者说依然比较严重的，所以我不认为四年之后发生了一些质的变化。

回顾一下媒体的报道，在2010年8月19日，国土部当时通报了房地产用地专项整治情况。整治过程中，发现违法用地面积近19万亩，其中闲置用地占九成以上，部分保障性住房用地被改变用途。当时，《人民日报》就发文指出：土地闲置成房地产市场的最大问题。昨天，从国土部的官员表态来看，他们终于发现了“有部分地方政府勾结地产商囤地”。这样的认识是不是来得有点晚了？

杨红旭：应该是早就发现了，只不过以前没有这么直白的、赤裸的把这样的事情说出来。因为这个事情很简单，土地出让和管理环节一直是我国贪污腐败大案频发的重要环节和领域，很多案件都已经表明了很多土地的违规利用，包括闲置土地现象的话，是跟某些官员的权力寻租、官商勾结密不可分的，作为副部长，这么公开、直白的说出来这还是第一次，说明了官方至少是态度上也不是很避讳，这方面的现象一直存在。

房地产行业是暴利的行业，所有行业的利润来自于土地，土地是一个方面，也有一些开发商利用自己的开发水平和开发经验奉献出好的产品，通过品牌和产品溢价，但是绝大部分的开发商盈利来源于土地。如果拿地可以拿得更便宜一点，有些地块人为涨价幅度比较快，延迟开发，那么他从中可以获得利润。所以说在土地出让和土地出让的管理方面，地方官员和开发商之间关系比较密切。

我们都知道中国的土地应该是实行垂直管理的，但是因为土地是地方的，所以地方政府包括相关部门的官员对土地的利用和管理插手比较多。比如应该是招牌挂、公开投标的，在很多城市中小城市往往是暗标。某个开发商跟政府说这个地我要拿，这个是有意的控制土地出让的价格。第二土地出让之后，也有可能会提高或者修改土地规划。比如容积率本来是1.5的，土地卖了之后，他开始跟你讨价还价，开发商是经过活动公关，把土地容积率提高。土地出让和土地的管理方面猫腻比较多，也是很多官员通过这样的手段获得非法利益或者获得更多违规的利润，这是一个源头。

1999年4月，国土资源部出台的《闲置土地处置办法》就明确规定，闲置土地满1年的可征收土地闲置费；满2年以上的可无偿收回土地使用权，但是我们很少有机会看到有闲置土地被收回的现象。

杨红旭：土地管理的话题比较多，应该分几个方面，第一是管理的机制和制度应该进一步完善。我认为应进一步加强垂直管理，就是说公用的指标公用的制度和查处是上一个部门往下一个部门进行的，不要进行同级的监督和管控，这样比较难。

第二要加大惩罚力度，假如开发商和官员违规了，就必须要罚。比如我们有土地督查制度，各地有九个分局，但是我们地方政府有时候官员违规，主要是约谈。但我认为以后地方的市长一把手如果违规利用土地，市长可能要降级，要下台。

还有，信息要公开，很多土地信息我们不知道，媒体不知道。凡是一个地出让之后，官方应该有一个透明化信息，这个地什么时候出让的，你要让社会监督舆论监督，老百姓监。

最后一个问题，我们说不能全都怪开发商囤地了。据2011年的数据表明，全国的土地闲置有六成是因为地方政府原因。我们规定应该是净利出让的，但是其实还有很多城市是毛利出让，很多土地拆迁还没有完毕就已经卖给开发商了。

杨红旭房地产专家，上海易居房地产研究院副院长。