欠款房咋交易律师为你支招

据了解，按揭贷款购买商品房已成为购买商品房的主要方式，因此，现在房市上也有大量未还清按揭贷款的二手房在进行交易。此类房一般在购买商品房时是由购房者首先向开发商支付不少于总房款20％的房款之后，又与贷款银行签订一份抵押贷款合同，由银行贷款给购者支付剩余的房款，而购房者则用所购房屋作为抵押担保，按期偿还银行贷款。

据云南世方达律师事务所的李志杰、杨文泉律师介绍，通过上述种方式所购买的房屋，虽然购房者已取得房屋的所有权，成为房屋所有权人，但此时因房屋设置了抵押，在未完全偿还银行按揭贷款时，房屋所有权是受到一定的限制的，根据我国《担保法》及《个人贷款管理办法》的规定，要转让抵押房屋时，需要经过银行的同意，未经银行同意不得进行转让。李律师说，在按揭贷款期内如果房屋所有权人要转让银行按揭贷款购房，通常要么是经过银行同意，要么是还清按揭贷款消灭银行的抵押权。具体可以采取以下3种方式。

方法一 卖方先付清房款

房屋买卖双方可以协商，由房屋所有权人即卖方，提前还清银行全部贷款本息，由房屋抵押登记部门注销抵押登记。此时，银行不再拥有该房屋的抵押权，房屋所有权就不再受任何限制，房屋所有权人可以按自己的意志自由出售房屋，房屋买卖双方可按一般的房屋买卖程序完成房屋的交易。

风险分析：此种转让方式，对于买房者来说较为安全，房屋所有权不受银行的抵押权的限制，不会与银行发生纠纷，但对于卖方有一定风险，如卖方提前还清银行贷款后，买方反悔不购买该房，则会由此给卖方带来资金压力和损失，而且，若卖方无力提前还清全部银行贷款本息，此种转让方式也不能实现。

方法二 买方先付清房款

房屋买卖双方协商，由买方将应支付给房屋所有权人的一部分购房款用于为房屋所有权人提前支付银行按揭贷款本息，达到消灭银行的抵押权的目的，使房屋所有权不受限制，可以自由转让。此种转让方式卖方直接利用买方的购房款，无需再筹措资金用于向银行偿还按揭贷款本息，对卖方较为有利。

风险分析：此种转让方式对于买方存在一定的交易风险，在其用购房款替房屋所有权人还清了银行按揭贷款本息后，房屋所有权不再受限制，可自由转让。此时，若卖方不讲诚信，再次将房屋转让他人。买方既不能取得房屋所有权，要收回付出的购房款，也要费一些周折。在采用此种转让方式的时，买方为了防范此种交易风险，应选择一家双方可以信任的第三方：如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等，全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或卖方缺乏诚信而可能导致的交易风险。

方法三 办理转按揭手续

由房屋卖买双方共同申请银行办理转按揭手续，在卖方、买方和银行三方之间达成一个抵押贷款合同转让的协议，把原来房屋所有权人的银行抵押贷款和还款付息等权利义务一并转让给买房者，通过变更抵押登记，将抵押人从卖方变更为买房者。实际上达了银行同意转让按揭贷款所购房屋的目的。

风险分析：此种方式的优点在于房屋买卖双方都比较安全，而且对于无能力一次性支付购房款的买方也可以得到银行贷款。缺点在于因涉及银行、房屋的买方和卖方三方，所以办理程序相对复杂，时间较长，同时也会遇到买方是否具备取得银行贷款条件的问题，如买方的年龄、偿还贷款本息的能力等的限制。